Com les taxes predeterminades afecten la inversió immobiliària finançada per crowdfunding

Com les taxes predeterminades afecten la inversió immobiliària finançada per crowdfunding

Quan van aparèixer per primera vegada plataformes de préstecs entre parells com Prosper i Lending Club, la gent es va tornar boja per ells. Era un nou actiu per invertir i les persones els analitzaven per trobar un avantatge.

“Invertir” en pr√©stecs personals sense garantia sembla arriscat, per√≤ com √©s tan nou, ning√ļ sabia exactament qu√® risc. No va ser fins m√©s tard que moltes d’aquestes inversions nom√©s estarien disponibles per a inversors acreditats d’alt patrimoni.

Les plataformes van fer que els seus analistes i actuaris intentessin projectar les taxes d’incompliment i fixar el preu dels pr√©stecs en conseq√ľ√®ncia … per√≤ ning√ļ ho sap realment.

Els m√≠nims m√≠nims d’inversi√≥, sovint de $ 5 o $ 10, significaven que podia distribuir el seu inversi√≥ en m√ļltiples pr√©stecs i distribuir el seu risc. $ 100 en un pr√©stec a un prestatari √©s m√©s vol√†til que els pr√©stecs de $ 5 a 20 prestataris.

El problema era que les taxes d’incompliment d’aquests pr√©stecs eren nom√©s conjectures. Els pr√©stecs personals s√≥n not√≤riament volubles. Pensi-ho: si les coses van malament, ¬Ņpagar√† la factura de serveis p√ļblics, la factura de la targeta de cr√®dit, un pr√©stec no garantit del seu banc o un pr√©stec no garantit en una plataforma de pr√©stecs entre parells? La resposta √©s prou clara.

I quan aquestes suposicions de taxes predeterminades no s√≥n precises, i les coses se surten de control com vam veure en 2007 i 2008 (Gran Recessi√≥), succeeixen coses dolentes. En lloc dels par√†metres per defecte de el 5%, va veure valors per defecte de l’10% +.

Afortunadament, no em va permetre invertir en aquestes notes com a resident de Maryland i em vaig perdre la diversi√≥ d’augmentar les taxes d’incompliment . Avui en dia, puc invertir en inversions immobili√†ries finan√ßades per crowdfunding i la meva esperan√ßa √©s que, a l’entendre les taxes d’incompliment, pugui evitar aquestes p√®rdues potencials.

Lamentablement, quan es tracta d’invertir en b√©ns arrels, el risc d’incompliment √©s (literalment) una part de l’equaci√≥. Per√≤ no sempre √©s el tema de conversa m√©s divertit. Aix√≤ t√© sentit; despr√©s de tot, qui vol parlar de tristesa i fatalitat quan guanyar diners √©s el veritable objectiu?

Les meves experiències amb Crowdfunded Real Estate

Per posar aquest article en context, i per ajudar- a informar com he estat pensant sobre el risc d’incompliment (el que considero el risc m√©s significatiu d’aquests acords), volia compartir breument com estic involucrat.

quant a aquest escrit, he comprom√®s $ 15,000 a dos acords en RealtyShares (que des de llavors ha deixat d’acceptar nous inversors i fer nous acords). Amb RealtyShares, est√† invertint en propietats individuals, no s√≥n fons els que compren la propietat. No puc parlar dels detalls de cada acord, va en contra dels termes de el servei i no √©s molt rellevant, per√≤ el primer va ser un acord de capital com√ļ amb una retenci√≥ de 5 anys. El segon encara est√† obert, encara que m’he comprom√®s amb l’acord.

El primer acord ha tingut rendiments d’efectiu trimestrals en l√≠nia amb les projeccions, pel que estic satisfet amb ell, i les actualitzacions trimestrals han estat oportunes i completes. √Čs un espai comercial de gaireb√© 160,000 peus quadrats (un centre comercial √©s el que anomenar√≠em cr√©ixer a Nova York) i brinden tots els detalls que podria pensar en desitjar, incloent estats financers complets, balan√ß general i estats de flux d’efectiu. Em sento informat

Qu√® cal saber sobre el risc d’incompliment

No obstant perfils de risc adequadament ajustats, pot acabar familiaritzant m√©s amb el concepte d’incompliment del que desitjaria. Aprofiti aquesta oportunitat per aprendre m√©s sobre els secrets de l’incompliment i com evitar-ho.

Primer, quin √©s la taxa defecte? A vegades anomenat “taxa d’incompliment de cohort”, √©s el percentatge de pr√©stecs que els prestadors amortitzen com p√®rdues despr√©s de diversos pagaments endarrerits. Despr√©s que els pr√©stecs han estat cancel¬∑lats, generalment es transfereixen a una ag√®ncia per al seu cobrament.En alguns casos, pot aplicar-se una taxa d’inter√®s per defecte i aquesta √©s una taxa d’inter√®s m√©s alta que s’aplica a un prestatari que no ha realitzat un pagament espec√≠fic.

Si b√© les empreses i els fons individuals generalment no publiquen les seves taxes d’incompliment, el La Reserva Federal informa que el 2017 hi va haver una taxa de morositat de l’0,74 per cent per als pr√©stecs immobiliaris comercials reservats en bancs nord-americans. En altres paraules: un de cada 135 pr√©stecs CRE processats per bancs d’EE. UU. Va tenir al menys un pagament endarrerit l’any passat.

Per qu√® els prestataris no paguen? Hi ha un munt de raons. Podria ser tan simple com els problemes financers personals, com si estiguessis sobre el teu cap o sobre apalancat. Amb els b√©ns arrels comercials, es pot confiar que la majoria dels prestataris tindran els recursos per cobrir el d√®ficit d’efectiu en aquests esdeveniments (com ho demostra la taxa de morositat de l’0,74 per cent).

Dit aix√≤, no desitja retenir m√©s que la seva part justa d’aquestes ofertes de l’0,74%.

Per a evitar aix√≤, ha de realitzar una dilig√®ncia exhaustiva en el patrocinador immobiliari que controlar√† l’entitat prestat√†ria i el pressupost de el projecte abans de signar en la l√≠nia puntejada.

Com avaluo el risc predeterminat?

Mentre no hi ha una forma segura de protegir la seva cartera contra inversions en préstecs que acabaran en incompliment, hi ha diversos passos que els inversors prudents prenen per protegir-se. El primer i més important pas és fer una diligència deguda exhaustiva.

Com a punt de partida, aquí hi ha alguns punts importants a considerar:

  • Patrocini. ¬ŅCrec en aquest pla de negocis i en la capacitat de l’patrocinador per executar h√†bilment? ¬ŅEl patrocinador ha executat pr√®viament aquesta estrat√®gia per a aquest tipus d’actiu? O en aquest mercat? Quants anys d’experi√®ncia t√© el grup de patrocini?
  • Actiu f√≠sic. Quan es va construir la propietat? Quan va ser renovat per √ļltima vegada? Quan es va reempla√ßar per √ļltima vegada el sostre, l’estacionament, l’elevador o el sistema mec√†nic? Quina √©s la probabilitat que la propietat necessiti despeses de capital a curt o llarg termini?
  • Influ√®ncia. El palanquejament pot variar des d’un pr√©stec de l’50% fins a un valor estabilitzat (LTV) de fins al 80% o m√©s. En alguns casos, fins i tot pot tenir sentit superar el 80%. Per√≤ en termes generals, els projectes plurifamiliars haurien d’estar a el 80% o menys per al pr√©stec principal, i altres actius comercials estabilitzats haurien d’estar a l’70% o menys. El palanquejament excessiu pot conduir a la morositat, el que pot conduir a l’incompliment, el que pot resultar en una execuci√≥ hipotec√†ria.
  • Termes del deute. ¬ŅEl patrocinador est√† aprofitant la seva cartera en aquest projecte? ¬ŅEls termes del deute reflecteixen les fortaleses i debilitats clau de el projecte i de el prestatari? ¬ŅI √©s apropiat el termini de l’pr√©stec? El risc de refinan√ßament augmenta substancialment si el deute ven√ß en un mercat que s’est√† debilitant i el valor de la propietat ha caigut.
  • Llogaters ¬ŅVa a acabar sostenint la bossa si els seus inquilins es muden o no paguen el lloguer causa de forces competitives o altres tend√®ncies imprevistes?
  • Taxa de capitalitzaci√≥. Com de competitiu √©s el mercat actual? ¬ŅLes taxes de capitalitzaci√≥ (valors de propietat en relaci√≥ amb l’ingr√©s operatiu) estan veient una pressi√≥ a l’al√ßa, √©s a dir, ¬Ņsemblen estar disminuint els valors de propietat? Estan pujant les taxes d’inter√®s? Com de fonamentat √©s el cas de taxa de l√≠mit de sortida, √©s a dir, l’objectiu d’el preu de venda? T√© sentit aquesta suposici√≥ preu de sortida?
  • Mercat i ubicaci√≥. ¬ŅEl cicle de l’mercat √©s favorable per al seu actiu? A m√©s, est√† ubicat en un submercat amb tend√®ncies positives de lloguer, ocupaci√≥, poblaci√≥, demografia i creixement laboral?
  • Construcci√≥. ¬ŅLa construcci√≥, ja sigui un nou desenvolupament o millores de valor afegit per a una propietat existent, t√© el potencial de causar sobrecostos o demores? En cas afirmatiu, com es mitiga aquest risc?
  • Arrendament. ¬ŅEl patrocinador ha assignat prou a les reserves de la comissi√≥ de comercialitzaci√≥, millora de l’inquil√≠ i / o arrendament per llogar la propietat?

La llista pret√©n ser una introducci√≥, un glossari de qu√® cercar, per√≤ no completa. ‘Qualsevol d’aquests temes mereixeria una publicaci√≥ pr√≤pia!

Perfils de risc per tipus d’inversi√≥

At√®s el que sabem sobre els incompliments i les taxes d’incompliment, quin tipus de riscos estructurals comporta la seva inversi√≥?

Hi ha tres formes principals d’invertir en b√©ns arrels avui en dia:

  • Crowdfunding – On compra una petita part d’un acord, com a trav√©s de RealtyShares i altres llocs de crowdfunding de b√©ns arrels.
  • Inversi√≥ de fons – Quan inverteix en REIT (ETF o fons mutus) o mitjan√ßant companyies m√©s petites similars a REIT (molts dels llocs de crowdfunding no acreditats estan estructurats d’aquesta manera)
  • Propietat directa – On compra propietats directament oa trav√©s de sindicats

Crowdfunding d’accions privades en projectes immobiliaris permet als inversors individuals posar diners en una entitat legal (LLC) que inverteix en un projecte immobiliari o presta diners a aquest projecte. En termes generals, els llocs de crowdfunding ofereixen tarifes m√©s baixes que la majoria dels REIT. A m√©s, com es tracta d’inversions privades, el rendiment de la inversi√≥ est√† relativament menys correlacionat amb l’S & P 500 i altres indicadors de mercat l√≠quid. Com a tal, pot ser una forma atractiva de diversificar la seva cartera, tant per mercat geogr√†fic, actiu i tipus d’inversi√≥.

El fet que nom√©s hi hagi una propietat adjunta a una inversi√≥ determinada vol dir que hi ha poc al que de rec√≥rrer en cas que el projecte tingui un rendiment inferior. Dit aix√≤, els valors predeterminats representen un perfil de risc m√©s baix aqu√≠ ja que la propietat assegura el pr√©stec, actuant aix√≠ com una asseguran√ßa. A m√©s, les subhastes d’execuci√≥ hipotec√†ria s√≥n una opci√≥ en cas d’incompliment de l’patrocinador o de propietari.

Fide√Įcomissos d’Inversi√≥ en B√©ns Arrels que cotitzen en borsa (REIT) s√≥n carteres administrades professionalment de propietats diversificades; La majoria dels fons inverteixen en actius comercials, corporatius o de lloguer. Encara que √©s relativament f√†cil comerciar dins i fora, els REIT que cotitzen en borsa poden implicar un major risc de volatilitat a curt termini perqu√® el seu rendiment est√† relativament m√©s correlacionat amb el mercat de valors. Si surt durant una recessi√≥ (com molts es veuran temptats a fer), els seus devolucions poden danyar-se.

La inversi√≥ de fons ofereix un perfil de risc diferent de la inversi√≥ directa. A causa de que un fons √©s una cistella de propietats i projectes, sovint s’ajusta m√©s a les taxes d’incompliment de la cohort i a el rendiment general de l’mercat. Per√≤ ofereix menys control i personalitzaci√≥, ja que els inversors no poden seleccionar en quins projectes individuals els agradaria invertir. Dit aix√≤, aquests tipus d’inversi√≥ tamb√© ofereixen liquiditat, el que significa que pot negociar les seves accions despr√©s d’haver comprat.

Propietat directa √©s quan vost√® t√© propietats individuals directament, vost√® mateix. Si est√† interessat en aquest tipus d’inversi√≥, pot esperar dedicar un temps considerable a les seves inversions immobili√†ries i ser molt pr√†ctic i involucrat en cada detall d’aquestes propietats. Vost√® t√© el control total i pot ser tan conservador o arriscat com vulgui.

Aquest tipus de responsabilitat pot ser atractiu, per√≤ √©s important ser realista sobre el fet que quan es tracta de posseir una propietat, el risc principal √©s vost√®. Has llegit el mercat correctament? ¬ŅVa construir un pla de negocis assolible? Ser√†s capa√ß de veure-ho?

Les mol√®sties de l’administraci√≥ de la propietat di√†ria s√≥n una gran ra√≥ per la qual molts inversors prefereixen aprofitar el temps i l’experi√®ncia d’altres. Els inversors immobiliaris professionals en els mercats seleccionats sovint dediquen tota la seva carrera a l’aprenentatge dels secrets d’un mercat determinat. La inversi√≥ immobili√†ria passiva li brinda l’oportunitat de beneficiar-se d’aquesta experi√®ncia professional mentre realitza la seva vida quotidiana sense ser molestat.

Com manejar els valors predeterminats per tipus d’inversi√≥

Qu√® passa quan hi ha valors predeterminats en diferents tipus d’actius?

amb b√©ns immobles finan√ßats per crowdfunding, est√† invertint en una nota o un acord de capital amb el patrocinador. Si les coses van d’acord amb el pla, dependr√† de la plataforma per fer les coses b√© (o el m√©s correcte possible) i, per tant, part del seu deguda dilig√®ncia ha d’estar en com la companyia planeja enfrontar aquestes situacions inevitables.

Amb REIT, el fons gestionarà els diferents valors predeterminats i buscarà un rendiment combinat que satisfaci les seves necessitats. Poden prometre un 10% (com a exemple) però això pot incloure acords en els que obtenen un 15% per ajudar a contrarestar aquells acords que poden incomplir-(o retardar en els pagaments, etc.). Per a vostè, és una part invisible de la inversió i només es reflecteix en els rendiments de el fons en si.

Amb la propietat directa de la propietat, vost√® √©s el ” patrocinador ” ( per a usar termes finan√ßats per crowdfunding ) , de manera que quan vost√® no paga , aix√≤ realment dep√®n de vost√®, pel que realment no est√† dins l’abast d’aquesta publicaci√≥.

A la fin , ja sigui tolerant a el risc, poc inclinat a el risc o en algun lloc de l’espectre , la diversificaci√≥ de la seva cartera t√© el potencial d’augmentar els seus retorns i els b√©ns arrels s√≥n una forma poderosa de fer-ho .

Amb aquestes noves plataformes de crowdfunding , encara √©s important comprendre que el risc d’incompliment √©s una preocupaci√≥ seriosa. No es deixi seduir per les promeses de devolucions de dos d√≠gits perqu√® no tots els acords funcionaran . S√†piga com es manejaran els valors predeterminats perqu√® succeiran i desitja saber en quina plataforma est√† invertint tindr√† el seu suport i no s’amagar√† d’aquesta rara inevitabilitat .

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *