Venda amb pacte de retro segons el Codi Civil

La venda amb pacte de retre o carta de gràcia aquesta prevista en el Codi Civil espanyol, en el dret català i en el Fur Nou de Navarra.

En aquest tema s’estudia el retracte segons el Codi Civil.

L’examen de la venda a carta de gràcia a Catalunya es detalla en el tema Temptejos i retractes legals a Catalunya i els retractes convencionals a Navarra en el tema Retractes convencionals a Navarra

a

Contingut
  • 1 Concepte i caràcters
  • 2 Requisits seva constitució
    • 2.1 Moment de la seva constitució
    • 2.2 Durada de l’ dret
  • 3 Efectes
  • 4 Exercici de l’retracte
    • 4.1 Element subjectiu
    • 4.2 Elements objectius
    • 4.3 Efectes de l’retracte sobre el bé i els seus fruits
  • 5 Nota Fiscal
  • 6 Veure també
  • 7 Recursos addicionals
    • 7.1 En formularis
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislació bàsica
  • 9 Legislació citada
  • 10 Jurisprudència i Doctrina Administrativa citades

Concepte i caràcters

la venda amb pacte de retre, anomenada també a carta de gràcia, és aquella en la qual, com a pacte comp lementario, s’estableix un dret a favor de el venedor anomenat retracte convencional. Està regulat en l’art. 1507 de el Codi Civil (CC).

Disposa, en efecte, l’art. 1507 CC, que tindrà lloc el retracte convencional quan el venedor es reservi el dret de recuperar la cosa venuda, amb obligació de complir el que expressa l’art. 1518 CC i la resta que s’hagués pactat.

Cal advertir:

  • Que no estem davant d’un veritable retracte; el retracte és el dret de subrogar-se en la posició de l’comprador quan aquest aliena la cosa; mentre l’amo no aliena, el retracte no pot exercitar-se; així, per exemple, en el retracte de comuners, no podrà fer ús del retracte un comunero mentre un altre copropietari no s’alieni la cosa o al retracte de confrontants fins que s’aliena la finca de superfície inferior a una hectàrea; és a dir, mentre no hi ha alienació no pot el comuner o el confrontant, o l’arrendatari en els retractes arrendaticis subrogar-se en posició alguna.

En canvi, en l’anomenat retracte convencional, qui va vendre és el que decidirà si readquiere o no la cosa, sent l’exercici d’aquest dret una forma de resoldre la venda, com si la cosa mai s’hagués venut i el comprador mai l’hagués adquirit, de manera que decauran totes les càrregues hagi imposat el comprador sobre la cosa.

  • Que el precepte esmentat no conté pròpiament una definició de l’retracte convencional; diu l’art. 1507 CC que el retracte tindrà lloc, però tenir lloc no és definir què és el retracte sinó la seva conseqüència en cas d’exercici de el dret; pròpiament el retracte és el dret de readquirir la cosa venuda, i naturalment perquè aquest dret existeixi cal que el venedor hagi imposat en la venda aquesta condició, que participa de la naturalesa de les condicions resolutòries, amb efectes davant tercers si d’immobles es tracta i consta en el Registre de la Propietat.

  • Que el retracte convencional participa de la naturalesa d’un dret real, oposable a tercers, i s’enquadra dins dels anomenats drets reals d’adquisició; aquests podrien configurar-se com a drets personals (si vols em va obligar a revenderte la cosa que m’has venut, de manera que l’incompliment de l’obligació només donaria lloc a la corresponent indemnització de danys i perjudicis) o poden configurar-se com un autèntic dret real sobre la cosa, que és aquest cas.
  • Que el dret de retracte convencional és transmissible, per qualsevol títol inter vós o mortis causa, a títol onerós o gratuït.
  • Que és un dret hipotecable (art. 107.8 de la Llei Hipotecària) (LH)).
  • Des del punt de vista econòmic ofereix cert joc quan les coses venudes poden oscil·lar molt de valor; el venedor exercitarà el seu dret si a l’exercitar el valor de la cosa és superior a què se li va pagar en el seu dia (cal pensar en valors mobiliaris); tractant-se de béns immobles la venda serà normalment per un preu inferior a el de mercat, donada la possible resolució posterior.
  • En ocasions aquest pacte pot encobrir realment un préstec; posa en relleu la Resolució de la DGRN de 5 de juny de 1991:
en la pràctica, l’alienació amb pacte de retre, es ha intentat emprar per obtenir diners, ja se el alienant i venedor la facultat de reintegrar-se en el bé retornant el preu rebut, ja quedant el alienant obligat a retornar la quantitat prestada, de manera que si l’obligació no es compleix voluntàriament el prestador podrà optar entre exigir el seu compliment forçós o fer seva definitivament la propietat de el bé. Més en aquesta segona hipòtesi no hi ha pròpiament venda amb pacte de retre, perquè no hi ha preu ja que el “alienant” s’obliga a retornar tant com rep, i es tracta simplement d’una vestidura de l’anomenada “venda en garantia”. A la primera, en canvi, si hi ha veritable venda i no hi ha tècnicament préstec ni hi ha, consegüentment, garantia, tot i que, a efectes de la Llei de Usura, pugui tractar-se d’operacions substancialment equivalents.

Resumeix els requisits de la veritable venda amb pacte de retre la Sentència núm 961/2002 de TS de 23 d’octubre de 2002 amb cita d’anteriors sentències, dient:

Segons la jurisprudència consisteix en un conveni pel qual la persona que va alienar el domini d’una cosa en virtut d’un contracte de compravenda, es reserva el dret a recuperar-la retornant a l’altre contractant la suma rebuda i les despeses consignades; es tracta en definitiva d’un pacte de reversió estipulat amb el caràcter de condició potestativa. Són notes característiques: a), que el seu exercici depengui de la simple voluntat de venedor, a la seva iniciativa unilateral,, de manera que no concorre aquest requisit en els supòsits d’operativitat de condició resolutòria expressa; b), que consisteixi en un dret a retreure o recuperar, no a adquirir de nou; c), que el dret s’exerciti durant el termini contractual o legal marcat, ja que en un altre cas es produeix irremissiblement el fenecimiento de l’retracte convencional i el comprador adquireix de manera irrevocable el domini de la cosa venuda per caducitat de l’dret a recuperar-la; i, d), satisfacció de les prestacions de l’art. 1518, CC.

Requisits de la seva constitució Moment de la seva constitució

El retracte convencional ha de ser establert en el moment de la venda. Realitzada ja una venda sense aquest pacte, el comprador pot prometre tornar a vendre-la a qui li va vendre si aquest ho desitja o concedir-li un dret de preferent adquisició en una doble forma: constituint un dret d’opció de compra, que té una altra regulació (vegeu Opció de compra: requisits i efectes) o concedir-li un dret de retracte voluntari, per al cas que si l’amo vol alienar la cosa, pugui el que al seu dia va ser venedor adquirir-la en les mateixes condicions convingudes amb el futur comprador: vegeu Constitució de un dret de preferent adquisició a títol onerós en dret comú

Com és de veure, són coses diferents. S’insisteix que el retracte convencional s’ha d’establir ja en la venda.

Important: no es pot utilitzar el retracte convencional si encobreix un pacte comissori, prohibit per l’article 1859 de el Codi Civil; com diu la Sentència núm 34/2012 de TS, Sala 1a, del Civil, 27 gener de 2012, un cas típic, fins i tot històricament, és l’anomenada “venda a carta de gràcia”: és una compravenda simulada (que dissimula el préstec) on una persona (el supòsit venedor, realment el prestatari) ven la cosa a comprador (realment, el prestador) amb el pacte de retro: si en el termini convingut no s’exercita el retracte (realment, no torna els diners, que es va fixar com a preu), el comprador (prestador; moltes vegades usurer) adquireix la propietat de la cosa. La qual cosa és el clàssic pacte comissori: el prestador, que apareix com a comprador, adquireix la cosa si no se li retorna, mitjançant el retracte, la quantitat prestada. Tal pacte comissori és nul. Es reitera i detalla en la STS 77/2020, 4 de Febrer de 2020.

Durada de el dret

Seguint a l’art. 1508 CC, poden donar-se dos casos:

  • Que s’hagi pactat un termini, en aquest cas no pot excedir els deu anys …

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *