Comment les taux prédéterminés affectent les investissements immobiliers de crowdfunding

Cómo las tasas predeterminadas afectan la inversión inmobiliaria financiada por crowdfundingComment les taux prédéterminés affectent les investissements immobiliers financés par BrowDFunding

Lorsque des paires de plateformes de pr√™t telles que PROSPER et Lending Club, les gens se sont retourn√©s contre eux. C’√©tait un nouvel atout d’investir et les gens les analysent pour trouver un avantage.

¬ę¬†Invest¬†¬Ľ sur des pr√™ts personnels non garantis semble risqu√© , Mais comme c’est tellement nouveau, personne ne savait exactement quel risque. Ce n’√©tait pas avant que nombre de ces investissements ne soient disponibles que pour les investisseurs accr√©dit√©s au h√©ritage h√©ritage.

Les plates-formes ont rendu leurs analystes et leurs actuaires tentent de projeter les taux de non-conformit√© et de fixer le prix des pr√™ts en cons√©quence. … Mais personne ne le sait vraiment vraiment.

minimum minimum, souvent de 5 $ ou 10 $, signifiait qu’il pourrait distribuer son Investissement dans plusieurs pr√™ts et distribuer votre risque. 100 $ sur un pr√™t √† un emprunteur est plus volatil que les pr√™ts de 5 √† 20 dollars d’emprunteurs.

Le probl√®me √©tait que les taux de violation de ces pr√™ts n’√©taient que des conjectures. Les pr√™ts personnels sont notoirement volus. Pensez-y: Si les choses vont mal, allez-vous payer votre facture de service public, votre facture de carte de cr√©dit, un pr√™t non garanti de votre banque ou un pr√™t non garanti sur une plate-forme de pr√™t par des pairs? La r√©ponse est assez claire.

et lorsque ces hypoth√®ses de taux pr√©d√©termin√©es ne sont pas exactes et que les choses se pr√©sentent comme nous l’avons vu en 2007 et 2008 (grande r√©cession), de mauvaises choses arrivent. Au lieu des valeurs pr√©d√©termin√©es de 5%, il a vu 10% + valeurs par d√©faut.

Heureusement, je n’ai pas √©t√© autoris√© √† investir dans ces notes en tant que r√©sident du Maryland et j’ai perdu le plaisir de se d√©velopper Tarifs. De nos jours, je peux investir dans des investissements immobiliers financ√©s par le froissement et mon espoir est que, en comprenant les taux de violation, vous pouvez √©viter ces pertes potentielles.

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Malheureusement, lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, le risque de non-conformit√© est (litt√©ralement) une partie de l’√©quation. Mais ce n’est pas toujours le th√®me de conversation le plus amusant. CA a du sens; Apr√®s tout, qui veut parler de tristesse et de fatalit√© lors de la fabrication de l’argent est le v√©ritable objectif?

Mes expériences avec un immobilier de crowdfunded

mettre cet article dans le contexte et pour l’aider Pour vous informer de la mani√®re dont j’ai pens√© au risque de non-respect (ce que j’enseigne le risque le plus important de ces accords), je voulais parler bri√®vement de la mani√®re dont je suis impliqu√©.

En ce qui concerne cette √©criture, j’ai engag√© 15 000 dollars √† deux accords dans Realtyshares (qui a cess√© d’accepter de nouveaux investisseurs et de faire de nouveaux accords). Avec RealTyshares, il investit dans des propri√©t√©s individuelles, ce ne sont pas des fonds qui ach√®tent la propri√©t√©. Je ne peux pas parler des d√©tails de chaque accord, cela va √† l’encontre des conditions d’utilisation et n’est pas tr√®s pertinente, mais le premier √©tait un accord de capital commun avec une r√©tention de 5 ans. La seconde est toujours ouverte, m√™me si je me suis engag√©e √† l’accord.

Le premier accord a eu des rendements trimestriels en esp√®ces en ligne avec le Projections, donc je suis satisfait de lui et les mises √† jour trimestrielles ont √©t√© rapides et compl√®tes. Il s’agit d’un espace commercial de pr√®s de 160 000 pieds carr√©s (un centre commercial est ce que nous appellerions grandir √† New York) et fournissons tous les d√©tails que vous pourriez penser √† vouloir, y compris des √©tats financiers complets, un bilan et des √©tats de tr√©sorerie. Je me sens inform√©

ce que vous devez savoir sur le risque de non-conformité

sans profils de risque adapt√©s, vous pouvez vous familiariser davantage avec le concept de violation de ce que je voudrais aimer. Prenons cette occasion pour en savoir plus sur la non-conformit√© et comment l’√©viter.

Tout d’abord, quel est le taux de d√©faut? Parfois appel√© ¬ę¬†taux de violation de la cohorte¬†¬Ľ, c’est le pourcentage de pr√™ts que les pr√™teurs amortent comme pertes apr√®s plusieurs paiements tardifs. Une fois les pr√™ts annul√©s, ils sont g√©n√©ralement transf√©r√©s √† une agence de collecte.Dans certains cas, un taux d’int√©r√™t pr√©d√©termin√© peut √™tre appliqu√© et il s’agit d’un taux d’int√©r√™t plus √©lev√© qui s’applique √† un emprunteur qui n’a pas effectu√© de paiement sp√©cifique.

tandis que les entreprises et les fonds individuels ne publient g√©n√©ralement pas leur violation. Tarifs, la R√©serve f√©d√©rale informe qu’en 2017, il y avait un taux de d√©linquance de 0,74% pour les pr√™ts immobiliers commerciaux r√©serv√©s aux banques am√©ricaines. En d’autres termes: l’une de toutes les 135 pr√™ts CRE trait√©es par des banques des √Čtats-Unis. UU avait au moins un paiement tardif l’ann√©e derni√®re.

pourquoi Ne pas payer les emprunteurs? Il y a beaucoup de raisons. Cela pourrait √™tre aussi simple que des probl√®mes financiers personnels, comme si vous √©tiez sur votre t√™te ou √† effet de levier. Avec l’immobilier commercial, on peut faire confiance √† ce que la plupart des emprunteurs auront les ressources n√©cessaires pour couvrir le d√©ficit de tr√©sorerie √† de tels √©v√©nements (comme en t√©moigne le taux de d√©linquance de 0,74%).

dit que, vous ne voulez pas conserver plus que votre juste part de ces offres de 0,74%.

Pour √©viter cela, vous devez effectuer une diligence exhaustive dans le sponsor immobilier qui contr√īlera l’entit√© emprunt et le budget de projet avant de signer la ligne pointill√©e.

Comment évaluer le risque par défaut?

Bien qu’il n’y ait pas de moyen s√Ľr de prot√©ger votre portefeuille contre des investissements de pr√™t qui se retrouveront dans une violation, il y en a plusieurs √Čtapes que les investisseurs prudent prudent pour se prot√©ger. La premi√®re et la plus importante √©tape consiste √† faire une diligence raisonnable exhaustive.

comme point de départ, voici quelques points importants à considérer:

  • parrainage. Est-ce que je crois au pr√©sent plan d’affaires et la capacit√© du sponsor √† l’ex√©cuter habilement? Le sponsor a-t-il pr√©c√©demment ex√©cut√© cette strat√©gie pour ce type d’actif? Ou sur ce march√©? Combien d’ann√©es d’exp√©rience le groupe de parrainage a-t-il?
  • Actifs physiques. Quand la propri√©t√© a-t-elle √©t√© construite? Quand a-t-il √©t√© renouvel√© pour la derni√®re fois? Quand √©tait le toit, le stationnement, l’ascenseur ou le syst√®me m√©canique remplac√© pour la derni√®re fois? Quelle est la probabilit√© que la propri√©t√© n√©cessite des d√©penses en capital √† court ou √† long terme?
  • influence. L’effet de levier peut varier d’un pr√™t de 50% √† une valeur stabilis√©e (LTV) jusqu’√† 80% ou plus. Dans certains cas, il peut m√™me avoir du sens de surmonter 80%. Mais en termes g√©n√©raux, des projets multifamily devraient √™tre √† 80% ou moins pour le pr√™t principal, et d’autres actifs commerciaux stabilis√©s devraient √™tre de 70% ou moins. Un effet de levier excessivement peut entra√ģner la d√©linquance, ce qui peut entra√ģner une non-conformit√©, ce qui peut entra√ģner une forclusion.
  • Conditions de la dette. Le sponsor profite-t-il de son portefeuille dans ce projet? Les termes de la dette refl√®tent-ils les principaux atouts et faiblesses du projet et de l’emprunteur? Et la dur√©e du pr√™t est-elle appropri√©e? Le risque de refinancement augmente consid√©rablement si la dette expire sur un march√© qui s’affaiblit et que la valeur de la propri√©t√© est tomb√©e.
  • Les locataires finiront par tenir le sac si leurs locataires se d√©placent ou ne paient pas le loyer d√Ľ aux forces concurrentielles ou √† d’autres tendances impr√©vues?
  • taux de capitalisation. Quelle est la comp√©titivit√© du march√© actuel? Les taux de capitalisation (valeurs de propri√©t√© en relation avec le r√©sultat op√©rationnel) constatent une pression √† la hausse, c’est-√†-dire que les valeurs de propri√©t√© semblent diminuer? Les taux d’int√©r√™t sont-ils grimpants? √Ä quel point le taux d’approvisionnement est-il inform√© de la limite de sortie, c’est-√†-dire l’objectif du prix de vente? Cette hypoth√®se de prix de sortie a-t-elle un sens?
  • march√© et lieu. Le cycle de march√© est-il favorable √† votre actif? En outre, est-il situ√© dans un entreprenu avec des tendances positives de location, de la profession, de la population, de la d√©mographie et de la croissance du travail?
  • Construction. La construction, une nouvelle am√©lioration de l’√©volution ou de la valeur pour une propri√©t√© existante, a le potentiel de causer des exc√©dents ou des retards? Si oui, comment est ce risque d’att√©nuer?
  • leasing. Le sponsor a-t-il suffisait suffisamment aux r√©serves de la commission marketing, l’am√©lioration du locataire et / ou le bail √† louer la propri√©t√©?

La liste vise √† √™tre introduction, glossaire de quelle recherche , mais pas complet. L’un de ces sujets m√©riterait une publication de lui-m√™me!

Profils de risque par type d’investissement

donné ce que nous savons sur les violations et les taux de violation, quel type de risque structurel que votre investissement comporte-t-il ?

Il existe trois formes principales d’investissement dans l’immobilier aujourd’hui:

  • Crowdfunding – o√Ļ vous achetez une petite partie d’un accord, par exemple √† travers Realtyshares et d’autres sites de r√©els Estate Crowdfunding.
  • Investissement de fonds – lors de l’investissement dans la FPI (FNB ou Fonds de placement) ou par le biais de petites entreprises similaires √† la demande (nombre de sites de financement de crowdfunding non accr√©dit√©s sont structur√©s de cette mani√®re)
  • Propri√©t√© directe – O√Ļ vous achetez des propri√©t√©s directement ou via les syndicats

Le crowdfunding des stocks priv√©s dans les projets immobiliers permet aux investisseurs individuels de mettre de l’argent dans une entit√© juridique (LLC) qui investit dans un r√©el projet immobilier ou fournit de l’argent √† ce projet. En termes g√©n√©raux, les sites de crowdfunding offrent des tarifs plus faibles que la plupart des risques. De plus, comme il s’agit d’investissements priv√©s, la performance de l’investissement est relativement moins corr√©l√©e √† la S P 500 et d’autres indicateurs du march√© des liquides. En tant que tel, il peut s’agir d’un moyen attrayant de diversifier son portefeuille, tant par le march√© g√©ographique, actif que par type d’investissement.

Le fait qu’il n’y a qu’un seul bien attach√© √† un certain investissement signifie qu’il y a peu de √† ce que cet appel au cas o√Ļ le projet a une performance inf√©rieure. Cela dit, les valeurs par d√©faut repr√©sentent un profil de risque inf√©rieur ici, car la propri√©t√© assure le pr√™t, agissant ainsi que l’assurance. En outre, les ench√®res de forclusion sont une option en cas de non-respect du sponsor ou du propri√©taire.

Les fiducies d’investissement immobilier r√©pertori√©es sur le march√© boursier (REIT) sont des portefeuilles administr√©s par des professionnels des propri√©t√©s diversifi√©es. ; La plupart des fonds investissent dans des actifs commerciaux, d’entreprise ou de location. Bien qu’il soit relativement facile de n√©gocier √† l’int√©rieur et √† l’ext√©rieur, le FPI mis sur le march√© boursier peut impliquer un risque accru de volatilit√© √† court terme, car sa performance est relativement plus corr√©l√©e au march√© boursier. Si elle sort pendant une r√©cession (autant de personnes seront tent√©es de faire), leurs retours peuvent √™tre endommag√©s.

L’investissement de fonds offre un profil de risque diff√©rent de l’investissement direct. Parce qu’un fonds est un panier de propri√©t√©s et de projets, il est souvent davantage ajust√© aux taux de non-conformit√© de la cohorte et de la performance globale du march√©. Mais il offre moins de contr√īle et de personnalisation, car les investisseurs ne peuvent pas s√©lectionner quels projets individuels aimeraient investir. Cela dit, ces types d’investissement offrent √©galement de la liquidit√©, ce qui signifie que vous pouvez n√©gocier vos actions apr√®s avoir √©t√© achet√©es.

La propri√©t√© directe est lorsque vous avez des propri√©t√©s individuelles directement, vous-m√™me. Si vous √™tes int√©ress√© par ce type d’investissement, vous pouvez vous attendre √† consacrer un temps consid√©rable √† vos investissements immobiliers et √† √™tre tr√®s pratique et impliqu√© dans tous les d√©tails de ces propri√©t√©s. Vous avez le contr√īle total et peut √™tre aussi conservateur ou risqu√© que vous le souhaitez.

Ce type de responsabilit√© peut √™tre attrayant, mais il est important d’√™tre r√©aliste du fait que, dans le fait qu’il s’agisse de poss√©der une propri√©t√©, des risques Main est toi. Avez-vous lu le march√© correctement? Avez-vous construit un plan d’affaires r√©alisable? Serez-vous capable de le voir?

L’inconfort de l’administration quotidienne de la propri√©t√© est une grande raison pour laquelle de nombreux investisseurs pr√©f√®rent profiter du temps et de l’exp√©rience des autres. Les investisseurs de biens immobiliers professionnels sur les march√©s s√©lectionn√©s consacrent souvent toute leur carri√®re √† l’apprentissage d’un march√© particulier. L’investissement immobilier passif vous donne la possibilit√© de b√©n√©ficier de cette exp√©rience professionnelle tout en faisant votre vie quotidienne sans √™tre perturb√©.

Comment g√©rer les valeurs par d√©faut par type d’investissement

Que se passe-t-il quand il y a des valeurs par d√©faut dans diff√©rents types d’actifs?

avec l’immobilier financ√© par le financement de la participation, investissent dans une note ou un accord de capital avec le sponsor. Si les choses vont selon le plan, cela d√©pendra de la plate-forme de faire des choses bien (ou les plus correctes que possible) et, par cons√©quent, une partie de sa diligence raisonnable doit figurer sur la mani√®re dont la soci√©t√© envisage de faire face √† ces situations in√©vitables.

avec REIT, le fonds g√©rera les diff√©rentes valeurs par d√©faut et recherchera une performance combin√©e r√©pondant √† vos besoins. Ils peuvent promettre 10% (√† titre d’exemple) mais cela peut inclure des accords dans lesquels ils obtiennent 15% pour aider √† lutter contre ces accords qui peuvent √™tre viol√©s (ou retard√©s dans les paiements, etc.). Pour vous, c’est une partie invisible de l’investissement et ne se refl√®te que dans les rendements du Fonds lui-m√™me.

avec la propri√©t√© directe de la propri√©t√©, vous √™tes le ¬ę¬†sponsor¬†¬Ľ (√† utiliser des termes financ√©s par le crowdfunding), de sorte que lorsque vous ne payez pas, cela d√©pend vraiment de vous, donc ce n’est vraiment pas dans la port√©e de cette publication.

√Ä la fin, qu’il soit tol√©rant √† risque, risquoir de ranger ou quelque part dans le spectre, la diversification de son portefeuille a le potentiel d’augmenter ses rendements et que l’immobilier est un moyen puissant de le faire.

Avec ces nouvelles plates-formes de crowdfunding, il est toujours important de comprendre que le risque de non-conformité est une préoccupation sérieuse. Ne soyez pas séduit par les promesses de rendements à deux chiffres, car tous les accords ne fonctionneront pas. Sachez comment les valeurs par défaut seront traitées car elles réussiront et veulent savoir quelle plate-forme investit sera prise en charge et ne sera pas cachée de cette rare inévitabilité.

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