como os tipos predeterminadas afectan crowdfunding investimento inmobiliario

Como taxas predeterminadas afectan o investimento inmobiliario financiado polo crowdfunding

Cando pares plataformas de préstamo como Prosper and Lending Club, a xente volveuse tola por eles. Foi un novo activo para investir e as persoas analizalas para atopar unha vantaxe.

“investir” en préstamos persoais non garantidos parece arriscado , Pero como é tan novo, ninguén sabía exactamente o risco. Non foi ata máis tarde que moitos destes investimentos só estarían dispoñibles para os investimentos acreditados por alto patrimonio.

As plataformas fixeron que os seus analistas e actuaries intenten proxectar as taxas de incumprimento e establecer o prezo dos préstamos de conformidade … pero ninguén o sabe realmente.

mínimo mínimo de fluxo, moitas veces de $ 5 ou $ 10, significou que podería distribuír a súa Investimento en varios préstamos e distribuír o risco. $ 100 por un préstamo a un mutuários é máis volátil que os préstamos de 5 a 20 mutuários.

O problema era que as taxas de violación destes préstamos eran só conxecturas. Os préstamos persoais son notoriamente volubidos. Pense nisso: se as cousas van mal, vai pagar a súa factura de servizo público, factura de tarxeta de crédito, un préstamo non garantido do seu banco ou un préstamo non garantido nunha plataforma de préstamo por pares? A resposta é bastante clara.

e cando as suposicións de tarifas predeterminadas non sexan precisas, e as cousas saen do control como vimos en 2007 e 2008 (Gran recesión), ocorren cousas malas. No canto dos valores predeterminados do 5%, viu 10% + valores por defecto.

Afortunadamente, non me permitiu investir nesas notas como residente de Maryland e perdín a diversión de crecer Tarifas. Hoxe en día, podo investir en investimentos inmobiliarios financiados por crowdfunding e a miña esperanza é que, ao comprender as taxas de violación, pode evitar esas posibles perdas.

Por desgraza, cando se trata de investir en inmobles, o risco de incumprimento é (literalmente) unha parte da ecuación. Pero non sempre é o tema de conversa máis divertido. Que ten sentido; Despois de todo, quen quere falar de tristeza e fatalidade ao gañar cartos é o verdadeiro obxectivo?

As miñas experiencias con crowdfunded inmobiliario

para poñer este artigo en contexto e para axudarlle Para informarlle como estiven pensando no risco de incumprimento (o que considero o risco máis significativo destes acordos), quería compartir brevemente como estou involucrado.

En canto a esta redacción, cometín 15.000 dólares a dous acordos en RealtyShares (que deixou de aceptar novos investimentos e facer novos acordos). Con RealtyShares, está investindo en propiedades individuais, non son fondos que compran a propiedade. Non podo falar sobre os detalles de cada acordo, vai contra os termos de servizo e non é moi relevante, pero o primeiro foi un acordo de capital común cunha retención de 5 anos. O segundo aínda está aberto, aínda que me comprometeume ao acordo.

O primeiro acordo tivo retorno trimestralmente en liña co Proxeccións, entón estou satisfeito con el, e as actualizacións trimestrais foron oportunas e completas. É un espazo comercial de case 160.000 pés cadrados (un centro comercial é o que chamaríamos crecer en Nova York) e proporcionar todos os detalles que pode pensar en querer, incluídos os estados financeiros completos, o balance e os estados de fluxo de caixa. Eu me sinto informado

O que precisa saber sobre o risco de incumprimento

sen perfís de risco adecuadamente axustados, pode acabar familiarizando máis co concepto de violación do que faría como. Aproveite esta oportunidade para coñecer máis sobre o incumprimento e como evitar isto.

Primeiro, cal é a taxa predeterminada? Ás veces chamado “taxa de violación cohort”, é a porcentaxe de préstamos que os acreditan a calma como perdas despois de varios pagamentos atrasados. Despois de cancelar os préstamos, generalmente transfírense a unha axencia de recollida.Nalgúns casos, pódese aplicar unha taxa de interese predeterminada e é unha taxa de interese máis elevada que se aplica a un mutuários que non realizou un pagamento específico.

mentres que as empresas e os fondos individuais xeralmente non publican a súa violación Taxas, a reserva federal informa que en 2017 houbo unha taxa de delincuencia do 0,74 por cento para os préstamos inmobiliarios comerciais reservados nos bancos estadounidenses. Noutras palabras: un de cada 135 préstamos CRE procesado polos bancos de Estados Unidos. UU tiña polo menos un atraso do ano pasado.

Por que Non pagan os mutuários? Hai moitos motivos. Podería ser tan sinxelo como os problemas financeiros persoais, coma se estiveses na túa cabeza ou máis. Con inmobles comerciais, pódese confiar en que a maioría dos mutuários terán os recursos para cubrir o déficit en efectivo en tales eventos (como evidenciado pola taxa de delincuencia do 0,74 por cento).

dixo que, non quere conservar máis que a súa parte xusta destas ofertas do 0,74%.

Para evitar isto, debes realizar unha dilixencia exhaustiva no patrocinador inmobiliario que controlará a entidade de préstamo e o orzamento do proxecto antes de asinar a liña de puntos.

Como avalio o risco por defecto?

Aínda que non hai unha forma segura de protexer a súa carteira contra os investimentos de préstamos que acabarán en violación, hai varios Pasos que os investimentos prudentan para protexerse. O primeiro e máis importante paso é facer unha exhaustiva dilixencia.

Como punto de partida, aquí hai algúns puntos importantes a ter en conta:

  • Patrocinio. ¿Creo neste plan de negocios e a capacidade do patrocinador para executalo con habilidade? ¿O patrocinador realizou previamente esta estratexia para este tipo de activos? Ou neste mercado? Cantos anos de experiencia ten o grupo de patrocinio?
  • activos físicos. Cando foi construída a propiedade? Cando foi renovado por última vez? Cando foi o teito, o aparcamento, o ascensor ou o sistema mecánico substituído por última vez? Cal é a probabilidade de que a propiedade necesita gastos de capital a curto ou longo prazo?
  • influencia. A alavancagem pode variar dun préstamo do 50% a un valor estabilizado (LTV) ata o 80% ou máis. Nalgúns casos, pode ata ter sentido superar o 80%. Pero en termos xerais, os proxectos multifamiliares deben ser un 80% ou menos para o préstamo principal e outros activos comerciais estabilizados deben ser do 70% ou menos. A alavancagem excesiva pode levar á delincuencia, que pode levar a incumprimento, o que pode provocar un peche.
  • termos de débeda. É o patrocinador aproveitando a súa carteira neste proxecto? Os termos da débeda reflicten os puntos fortes e débiles do proxecto e do mutuários? E é o prazo do préstamo axeitado? O risco de refinanciamento aumenta substancialmente se a débeda caduca nun mercado que está debilitando e o valor da propiedade caeu.
  • Os inquilinos acabarán sostendo a bolsa se os seus inquilinos se moven ou non pagan a renda debida a forzas competitivas ou outras tendencias imprevistas?
  • taxa de capitalización. Que competitividade é o mercado actual? ¿As taxas de capitalización (valores de propiedade en relación cos ingresos operativos) están a ver unha presión ascendente, é dicir, os valores de propiedade parecen diminuír? Son as taxas de interese escalando? Como informado é a taxa de subministración de límite de saída, é dicir, o obxectivo do prezo de venda? ¿Esta suposición de prezos de saída ten sentido?
  • mercado e localización. ¿O ciclo do mercado é favorable para o seu activo? Ademais, está situado nun emprendedor con tendencias positivas de aluguer, ocupación, poboación, demografía e crecemento do traballo?
  • construción. A construción, xa sexa un novo desenvolvemento ou melloras de valor para unha propiedade existente, ten o potencial de causar exzos ou atrasos? Se si, como é que este risco mitiga?
  • leasing. Ten o patrocinador asignado o suficiente para as reservas da Comisión de Marketing, a mellora do inquilino e / ou arrendamento para alugar a propiedade?

A lista ten como obxectivo ser unha introdución, un glosario de que busca , pero non completo. Calquera destes temas merecería unha publicación de si mesmo!

Perfís de risco por tipo de investimento

Dado o que sabemos sobre as infraccións e as taxas de violación, que tipo de riscos estruturais supón o seu investimento ?

Hai tres formas principais de investir en inmobles hoxe:

  • Crowdfunding – onde compras unha pequena parte dun acordo, como a través de RealtyShares e outros sitios de real Propiedade crowdfunding.
  • Investimento de fondos – ao investir en REIT (ETF ou fondos mutuos) ou a través de pequenas empresas similares ao REIT (moitos sitios de crowdfunding non acreditados están estructurados deste xeito)
  • Propiedade directa – onde compras propiedades directamente ou a través de sindicatos

Crowdfunding de accións privadas en proxectos inmobiliarios permite que os investimentos individuais poidan poñer diñeiro nunha entidade xurídica (LLC) que inviste de forma real Proxecto inmobiliario ou proporciona diñeiro a ese proxecto. En termos xerais, os sitios de crowdfunding ofrecen taxas máis baixas que a maioría do REIT. Ademais, como son investimentos privados, o desempeño do investimento é relativamente menos correlacionado co S & p 500 e outros indicadores do mercado líquido. Polo tanto, pode ser unha forma atractiva de diversificar a súa carteira, tanto por mercado xeográfico como activo e tipo de investimento.

O feito de que só hai unha propiedade asociada a un determinado investimento significa que hai pouco a que apelar no caso de que o proxecto teña un rendemento máis baixo. Dito isto, os valores predeterminados representan aquí un perfil de menor risco xa que a propiedade garante o préstamo, actuando así como o seguro. Ademais, as poxas de peche son unha opción en caso de incumprimento do patrocinador ou o propietario.

Trusts de investimento inmobiliario que están listados no mercado de accións (REIT) son carteiras profesionalmente administrada de propiedades diversificadas ; A maioría dos fondos invisten en activos comerciais, corporativos ou de aluguer. Aínda que é relativamente fácil de negociar dentro e fóra, a REIT que figura no mercado de accións pode implicar un maior risco de volatilidade a curto prazo porque o seu rendemento é relativamente máis correlacionado co mercado de accións. Se sae durante unha recesión (como moitos serán tentados a facer), os seus rendementos poden ser danados.

O investimento de fondos ofrece un perfil de risco diferente do investimento directo. Porque un fondo é unha cesta de propiedades e proxectos, moitas veces se adapta aínda máis ás taxas de incumprimento da cohorte e ao rendemento xeral do mercado. Pero ofrece menos control e personalización, xa que os investimentos non poden seleccionar os proxectos individuais que desexan investir. Dito isto, estes tipos de investimentos tamén ofrecen liquidez, o que significa que pode negociar as súas accións despois de adquirir.

A propiedade directa é cando ten propiedades individuais directamente, a si mesmo. Se estás interesado neste tipo de investimento, podes esperar dedicar un tempo considerable aos teus investimentos inmobiliarios e ser moi práctico e implicado en todos os detalles destas propiedades. Ten control total e pode ser tan conservador ou arriscado como queira.

que o tipo de responsabilidade pode ser atractivo, pero é importante ser realista sobre o feito de que cando se trata de ter unha propiedade, o risco Principal é vostede. Leu o mercado correctamente? ¿Construíu un plan de negocio alcanzable? Será capaz de velo?

A incomodidade da administración diaria da propiedade é unha gran razón pola que moitos investimentos prefiren aproveitar o tempo e a experiencia dos demais. Os investimentos inmobiliarios profesionais nos mercados seleccionados a miúdo dedican a súa carreira completa á aprendizaxe dun determinado mercado. O investimento inmobiliario pasivo dálle a oportunidade de beneficiarse desa experiencia profesional ao facer a súa vida diaria sen ser perturbada.

Como manexar os valores por defecto por tipo de investimento

O que ocorre cando hai valores por defecto en diferentes tipos de activos?

Con inmobles financiados por crowdfunding, está investindo nunha nota ou un acordo de capital co patrocinador. Se as cousas van de acordo co plan, dependerá da plataforma para facer as cousas ben (ou o máis correcto posible) e, polo tanto, parte da súa debida dilixencia debe ser sobre como a compañía planea afrontar estas inevitables situacións.

Con REIT, o Fondo xestionará os diferentes valores predeterminados e buscará un rendemento combinado que satisfaga as súas necesidades. Poden prometer 10% (como exemplo), pero que pode incluír acordos nos que obteñen un 15% para axudar a contrarrestar eses acordos que poden ser violados (ou atrasados en pagamentos, etc.). Para ti, é unha parte invisible do investimento e só se reflicte nos rendementos do propio fondo.

Coa propiedade directa da propiedade, vostede é o “patrocinador” (para usar os termos financiados por crowdfunding), de xeito que cando non pague, iso realmente depende de ti, polo que realmente non está dentro O alcance desta publicación.

Ao final, sexa tolerante a risco, o risco risco ou nalgún lugar do espectro, a diversificación da súa carteira ten o potencial de aumentar os seus rendementos e os inmobles son unha forma poderosa de facelo.

Con estas novas plataformas de crowdfunding, aínda é importante comprender que o risco de incumprimento é unha preocupación seria. Non ser seducido polas promesas de devolucións de dous díxitos porque non todos os acordos funcionarán. Saber como se tratarán os valores predeterminados porque terán éxito e quererán saber que plataforma está a ser compatible e non estará oculto desta rara inevitabilidade.

Deixa unha resposta

O teu enderezo electrónico non se publicará Os campos obrigatorios están marcados con *