Come i tassi predeterminati influenzano il crowdfunding Investimenti immobiliari

Come i tassi predeterminati influenzano gli investimenti immobiliari finanziati dal crowdfunding

Quando coppie piattaforme di prestito come prosperare e il club di prestito, la gente si volt√≤ da loro. √ą stata una nuova risorsa da investire e le persone analizzano loro per trovare un vantaggio.

“investire” su prestiti personali non garantiti sembra rischioso , Ma come √® cos√¨ nuovo, nessuno sapeva esattamente quale rischio. Non √® stato fino a dopo che molti di questi investimenti sarebbero disponibili solo per gli investitori accreditati ad alto retaggio.

Piattaforme hanno fatto i loro analisti e attuari tentano di proiettare i tassi di non conformit√† e stabilire il prezzo dei prestiti di conseguenza … Ma nessuno lo sa davvero.

minimo minimo di afflusso, spesso di $ 5 o $ 10, significava che potrebbe distribuirne Investimento in pi√Ļ prestiti e distribuire il rischio. $ 100 su un prestito a un mutuatario √® pi√Ļ volatile dei prestiti di $ 5 a 20 mutuatari.

Il problema era che i tassi di violazione di tali prestiti erano solo congetture. I prestiti personali sono notoriamente volubili. Pensaci: Se le cose vanno storte, pagherai la bolletta del servizio pubblico, la bolletta della carta di credito, un prestito non garantito della tua banca o un prestito non garantito su una piattaforma di prestito peer? La risposta è abbastanza chiara.

E quando quelle presupposture dei tassi predeterminate non sono accurate e le cose escono dal controllo come abbiamo visto nel 2007 E il 2008 (grande recessione), accadono cose cattive. Invece dei valori predeterminati del 5%, ha visto i valori predefiniti del 10% +.

Fortunatamente, non mi √® stato permesso di investire in quelle note come residente del Maryland e ho perso il divertimento di crescere Breated Tariffe. Al giorno d’oggi, posso investire in investimenti immobiliari finanziati dal crowdfunding e la mia speranza √® che, comprendendo i tassi di violazione, √® possibile evitare tali potenziali perdite.

Sfortunatamente, quando si tratta di investire nel settore immobiliare, il rischio di non conformit√† √® (letteralmente) una parte dell’equazione. Ma non √® sempre il tema di conversazione pi√Ļ divertente. Questo ha senso; Dopotutto, chi vuole parlare di tristezza e fatalit√† quando fai soldi √® il vero obiettivo?

Le mie esperienze con il crowdfunded immobiliare

per mettere questo articolo nel contesto e per aiutarlo Per informarti come ho pensato al rischio di non conformit√† (cosa considero il rischio pi√Ļ significativo di questi accordi), volevo condividere brevemente come sono coinvolto.

Per quanto riguarda questa scrittura, ho commesso $ 15.000 a due accordi in realtyshares (che ha smesso di accettare nuovi investitori e fare nuovi accordi). Con realtyshares, sta investendo in singole propriet√†, non sono fondi che comprano la propriet√†. Non riesco a parlare dei dettagli di ogni accordo, va contro i termini di servizio e non √® molto rilevante, ma il primo √® stato un comune accordo di capitale con una ritenzione di 5 anni. Il secondo √® ancora aperto, anche se mi sono impegnato all’accordo.

Il primo accordo ha avuto un residuo di denaro trimestrale in linea con il Proiezioni, quindi sono soddisfatto di lui, e gli aggiornamenti trimestrali sono stati tempestivi e completi. √ą uno spazio commerciale di quasi 160.000 piedi quadrati (un centro commerciale √® ci√≤ che chiameremmo crescere a New York) e fornire tutti i dettagli che potresti pensare di volere, compresi i rendiconti finanziari completi, i bilanci e gli stati di flusso di cassa. Mi sento informato

Cosa è necessario sapere sul rischio di non conformità

Senza profili di rischio adeguatamente aggiustati, √® possibile finire per familiarizzare di pi√Ļ con il concetto di violazione di ci√≤ che vorrei piace. Colpisci questa opportunit√† per saperne di pi√Ļ sulla non conformit√† e su come evitarlo.

Prima, qual √® la tariffa predefinita? A volte chiamato “tasso di violazione della coorte”, √® la percentuale di prestiti che i creditori ammortano come perdite dopo diversi pagamenti in ritardo. Dopo che i prestiti sono stati cancellati, sono generalmente trasferiti a un’agenzia per la raccolta.In alcuni casi, √® possibile applicare un tasso di interesse predeterminato e questo √® un tasso di interesse pi√Ļ elevato che si applica a un mutuatario che non ha effettuato un pagamento specifico.

Mentre le aziende e i singoli fondi in genere non pubblicano la loro violazione Tariffe, la Federal Reserve informa che nel 2017 vi √® stata un tasso di delinquenza dello 0,74% per i prestiti immobiliari commerciali riservati nelle banche statunitensi. In altre parole: uno di ogni 135 prestiti in crescita trasformata dalle banche dagli Stati Uniti. Uu aveva almeno un pagamento in ritardo l’anno scorso.

Non pagare i mutuatari? Ci sono molte ragioni. Potrebbe essere semplice come problemi finanziari personali, come se fossi sulla tua testa o su leveraged. Con immobili commerciali, si può fidarsi che la maggior parte dei mutuatari avrà le risorse per coprire il deficit di cassa in tali eventi (come evidenziato dal tasso di delinquenza dello 0,74%).

ha detto che, non si desidera mantenere pi√Ļ della tua giusta quota di quelle offerte dallo 0,74%.

Per evitare che, √® necessario eseguire una diligenza esauriente nello sponsor immobiliare che controller√† l’entit√† di prestito e il budget del progetto prima di firmare sulla linea tratteggiata.

Come valutare il rischio predefinito?

Sebbene non vi sia un modo sicuro per proteggere il tuo portafoglio contro gli investimenti del prestito che finiranno in violazione, ce ne saranno diversi passi che gli investitori prendono prudenti per proteggersi. Il primo e pi√Ļ importante passo √® quello di fare una dovuta diligenza esauriente.

Come punto di partenza, ecco alcuni punti importanti da considerare:

  • sponsorizzazione. Credo in questo piano business e la capacit√† dello sponsor di eseguirlo abilmente? Lo sponsor ha precedentemente eseguito questa strategia per questo tipo di risorsa? O in questo mercato? Quanti anni di esperienza ha il gruppo di sponsorizzazione?
  • Attivit√† fisiche. Quando √® stata costruita la propriet√†? Quando √® stato rinnovato per l’ultima volta? Quando era il tetto, il parcheggio, l’ascensore o il sistema meccanico sostituito per l’ultima volta? Qual √® la probabilit√† che la propriet√† abbia bisogno di spese di capitale a breve oa lungo termine?
  • Influenza. Leva finanziaria pu√≤ variare da un prestito del 50% a un valore stabilizzato (LTV) fino all’80% o pi√Ļ. In alcuni casi, potrebbe anche avere senso superare l’80%. Ma in termini generali, i progetti multifamiliari dovrebbero essere all’80% o meno per il prestito principale, e altre attivit√† commerciali stabilizzate dovrebbero essere del 70% o meno. Leva eccessiva pu√≤ portare alla delinquenza, che pu√≤ portare a non conformit√†, che pu√≤ comportare una preclusione.
  • Termini del debito. Lo sponsor sta sfruttando il suo portafoglio in questo progetto? I termini del debito riflettono i punti di forza delle chiavi e le debolezze del progetto e del mutuatario? Ed √® il termine del prestito appropriato? Il rischio di rifinanziamento aumenta sostanzialmente se il debito scade in un mercato che si indebolisce e il valore della propriet√† √® caduto.
  • gli inquilini finiranno per tenere la borsa se i loro inquilini si muovono o non pagano l’affitto dovuto alle forze competitive o altre tendenze impreviste?
  • tasso di capitalizzazione. Quanto √® competitivo il mercato attuale? I tassi di capitalizzazione (valori di propriet√† in relazione al reddito operativo) stanno vedendo una pressione al rialzo, cio√®, i valori delle propriet√† sembrano diminuire? I tassi di interesse sono arrampicati? Quanto √® informato il tasso di fornitura del limite di uscita, cio√® l’obiettivo del prezzo di vendita? Questo presupposto del prezzo di uscita ha senso?
  • mercato e posizione. Il ciclo di mercato √® favorevole per il tuo bene? Inoltre, si trova in un intrapreso con tendenze di noleggio positive, occupazione, popolazione, demografia e crescita del lavoro?
  • costruzione. Costruzione, un nuovo miglioramento dello sviluppo o del valore per una propriet√† esistente, ha il potenziale per causare overros o ritardi? Se s√¨, in che modo questo rischio mitiga?
  • leasing. Lo sponsor ha assegnato abbastanza alle riserve della commissione di marketing, il miglioramento dell’aquillante e / o del contratto di locazione per affittare la propriet√†?

L’elenco mira ad essere un’introduzione, un glossario di quale ricerca , ma non completo. Uno di questi argomenti meriterebbe una pubblicazione di per s√©!

profili di rischio per tipo di investimento

Dato ciò che conosciamo delle violazioni e dei tassi di violazione, che tipo di rischi strutturali comporta il tuo investimento ?

Ci sono tre forme principali di investimento nel settore immobiliare oggi:

  • crowdfunding – dove si acquista una piccola parte di un accordo, come attraverso RealtyShars Shares e altri siti di Real Crowdfunding immobiliare.
  • Investimento di fondi – Quando investi in reit (Fondi etf o reciproci) o attraverso societ√† pi√Ļ piccole simili a reit (molti dei siti di crowdfunding non accreditati sono strutturati in questo modo)
  • Propriet√† diretta – dove si acquistano propriet√† direttamente o attraverso i sindacati

Il crowdfunding di scorte private nei progetti immobiliari consente agli investitori individuali di mettere denaro in un’entit√† legale (LLC) che investe in un reale Progetto immobiliare o fornisce denaro a quel progetto. In termini generali, i siti di crowdfunding offrono tassi inferiori rispetto alla maggior parte dei reit. Inoltre, poich√© sono investimenti privati, le prestazioni dell’investimento sono relativamente meno correlate con il S & P 500 e altri indicatori del mercato liquido. Come tale, pu√≤ essere un modo attraente di diversificare il suo portafoglio, sia dal mercato geografico, attivo e dal tipo di investimento.

Il fatto che vi sia solo una propriet√† allegata a un certo investimento significa che c’√® poco a ci√≤ che l’appello nel caso in cui il progetto abbia una prestazione inferiore. Detto questo, i valori predefiniti rappresentano qui un profilo di rischio inferiore da quando la propriet√† garantisce il prestito, recitando l’assicurazione. Inoltre, le aste di preclusione sono un’opzione in caso di non conformit√† con lo sponsor o il proprietario.

I trust di investimenti immobiliari elencati nel mercato azionario (Reit) sono portatili amministrati professionalmente di propriet√† diversificate ; La maggior parte dei fondi investono in beni commerciali, aziendali o di noleggio. Sebbene sia relativamente facile commerciare all’interno e all’esterno, il reit quotato sul mercato azionario pu√≤ comportare un aumento del rischio di volatilit√† a breve termine perch√© le sue prestazioni sono relativamente pi√Ļ correlate al mercato azionario. Se esce durante una recessione (come molti saranno tentati di fare), i loro ritorni possono essere danneggiati.

L’investimento dei fondi offre un profilo di rischio diverso da investimenti diretti. Poich√© un fondo √® un cesto di propriet√† e progetti, √® spesso regolata ulteriormente a tassi di non conformit√† della coorte e delle prestazioni complessive del mercato. Ma offre meno controllo e personalizzazione, poich√© gli investitori non possono selezionare quali singoli progetti vorrebbero investire. Detto questo, questi tipi di investimenti offrono anche liquidit√†, il che significa che √® possibile negoziare le tue azioni dopo aver acquistato.

Proprietà diretta è quando si dispone di proprietà individuali direttamente, te stesso. Se sei interessato a questo tipo di investimento, puoi aspettarti di dedicare un tempo considerevole ai tuoi investimenti immobiliari ed essere molto pratico e coinvolto in ogni dettaglio di quelle proprietà. Hai il pieno controllo e puoi essere conservatori o rischioso come vuoi.

quel tipo di responsabilità può essere attraente, ma è importante essere realistici sul fatto che quando si tratta di possedere una proprietà, rischio Main è tu. Hai letto il mercato correttamente? Hai costruito un piano aziendale realizzabile? Sarai in grado di vederlo?

Il disagio dell’amministrazione quotidiana della propriet√† √® un grande motivo per cui molti investitori preferiscono sfruttare il tempo e l’esperienza degli altri. Gli investitori immobiliari professionali nei mercati selezionati spesso dedicano le loro intere carriere all’apprendimento di un particolare mercato. L’investimento immobiliare passivo ti d√† l’opportunit√† di beneficiare di quella esperienza professionale mentre svolge la tua vita quotidiana senza essere disturbato.

Come gestire i valori predefiniti per tipo di investimento

Cosa succede quando ci sono valori predefiniti in diversi tipi di attività?

Con immobili finanziati dal crowdfunding, sta investendo in una nota o un contratto di capitale con lo sponsor. Se le cose vanno secondo il piano, dipender√† dalla piattaforma per fare bene le cose (o il pi√Ļ corretto possibile) e, pertanto, parte della sua dovuta diligenza deve essere su come l’azienda prevede di affrontare queste inevitabili situazioni.

Con REIT, il Fondo gestir√† i diversi valori predefiniti e cercher√† una performance combinata che soddisfi le tue esigenze. Possono promettere il 10% (ad esempio), ma che pu√≤ includere accordi in cui ottengono il 15% per aiutare a contrastare tali accordi che possono essere violati (o ritardati nei pagamenti, ecc.). Per te, √® una parte invisibile dell’investimento e si riflette solo nei rendimenti del Fondo stesso.

Con la propriet√† diretta della propriet√†, sei lo “sponsor” (per utilizzare i termini finanziati dal crowdfunding), in modo che quando non si paga, dipende davvero da te, quindi non √® davvero dentro lo scopo di questa pubblicazione.

Alla fine, se il rischio tollerante, il rischio riluttante o da qualche parte nello spettro, la diversificazione del suo portafoglio ha il potenziale per aumentare i suoi rendimenti e i suoi immobili sono un modo potente per farlo.

Con queste nuove piattaforme di crowdfunding, è ancora importante capire che il rischio di non conformità è una preoccupazione seria. Non essere sedotto dalle promesse dei rendimenti a due cifre perché non tutti gli accordi funzioneranno. Sapere come saranno gestiti i valori predefiniti perché avranno successo e vogliono sapere quale piattaforma sta investendo gli investimenti saranno supportati e non saranno nascosti da questa rara inevitabilità.

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