Como as taxas predeterminadas afetam o investimento imobili√°rio de crowdfunding

Como as taxas predeterminadas afetam o investimento imobili√°rio financiado pelo crowdfunding

Quando as plataformas de empréstimos como prosperar e empréstimos, as pessoas se viram loucas por elas. Foi um novo ativo para investir e as pessoas os analisam para encontrar uma vantagem.

“investir” em empr√©stimos pessoais n√£o garantidos parece arriscado , Mas como √© t√£o novo, ningu√©m sabia exatamente qual risco. N√£o foi at√© mais tarde que muitos desses investimentos s√≥ estariam dispon√≠veis para investidores credenciados de alto patrim√≥nio.

As plataformas fizeram seus analistas e atu√°rios tentam projetar as taxas de n√£o conformidade e definir o pre√ßo dos empr√©stimos em conformidade … mas ningu√©m realmente sabe disso.

mínimo de ingresso mínimo, muitas vezes de US $ 5 ou US $ 10, significava que isso poderia distribuir Investimento em vários empréstimos e distribuir seu risco. US $ 100 em um empréstimo para um mutuário é mais volátil que os empréstimos de US $ 5 a 20 mutuários.

O problema foi que as taxas de viola√ß√£o desses empr√©stimos eram apenas conjecturas. Empr√©stimos pessoais s√£o notoriamente vol√ļveis. Pense nisso: Se as coisas derem errado, voc√™ vai pagar sua conta de servi√ßo p√ļblico, conta de cart√£o de cr√©dito, um empr√©stimo n√£o garantido do seu banco ou um empr√©stimo n√£o garantido em uma plataforma de empr√©stimo de pares? A resposta √© bastante clara.

e quando as premissas de taxas predeterminadas n√£o s√£o precisas, e as coisas est√£o fora de controle como vimos em 2007 e 2008 (grande recess√£o), coisas ruins acontecem. Em vez dos valores predeterminados de 5%, viu 10% + valores padr√£o.

Felizmente, eu não estava autorizado a investir nessas notas como residente de Maryland e perdi a diversão de aumentar a bateu taxas. Hoje em dia, posso investir em investimentos imobiliários financiados por crowdfunding e minha esperança é que, ao entender as taxas de violação, você pode evitar essas perdas potenciais.

Infelizmente, quando se trata de investir em imóveis, o risco de não conformidade é (literalmente) uma parte da equação. Mas nem sempre é o tema de conversa mais divertido. Isso tem sentido; Afinal, quem quer falar sobre tristeza e fatalidade ao ganhar dinheiro é o verdadeiro objetivo?

minhas experiências com crowdfunded imobiliário

para colocar este artigo no contexto, e para ajud√°-lo Para informar como tenho pensado sobre o risco de n√£o conformidade (o que considero o risco mais significativo desses acordos), eu queria compartilhar brevemente como estou envolvido.

Quanto a esta escrita, cometei US $ 15.000 a dois acordos em RealtyShares (que parou de aceitar novos investidores e fazendo novos acordos). Com RealtyShares, está investindo em propriedades individuais, eles não são fundos que compram a propriedade. Não posso falar sobre os detalhes de cada acordo, vai contra os termos de serviço e não é muito relevante, mas o primeiro foi um acordo de capital comum com uma retenção de 5 anos. O segundo ainda está aberto, embora eu tenha me comprometido com o acordo.

O primeiro contrato teve retornos trimestrais em dinheiro com o Proje√ß√Ķes, ent√£o estou satisfeito com ele, e as atualiza√ß√Ķes trimestrais foram oportunas e completas. √Č um espa√ßo comercial de quase 160.000 p√©s quadrados (um shopping center √© o que chamar√≠amos crescer em Nova York) e forneceria todos os detalhes que voc√™ pode pensar em querer, incluindo demonstra√ß√Ķes financeiras completas, balan√ßo e estados de fluxo de caixa. Eu me sinto informado

o que você precisa saber sobre o risco de não conformidade

sem perfis de risco adequadamente ajustados, você pode acabar familiarizando mais com o conceito de violação do que eu faria gostar. Aproveite esta oportunidade para aprender mais sobre a não conformidade e como evitá-lo.

primeiro, qual √© a taxa de inadimpl√™ncia? √Äs vezes chamado de “coxa√ß√£o de viola√ß√£o”, √© a porcentagem de empr√©stimos que os credores amort como perdas ap√≥s v√°rios pagamentos atrasados. Depois que os empr√©stimos foram cancelados, eles geralmente s√£o transferidos para uma ag√™ncia para coleta.Em alguns casos, uma taxa de juros predeterminada pode ser aplicada e essa √© uma taxa de juros mais alta que se aplica a um mutu√°rio que n√£o tenha feito um pagamento espec√≠fico.

Enquanto empresas e fundos individuais geralmente não publicam sua violação Taxas, o Federal Reserve informa que em 2017 houve uma taxa de inadimplência de 0,74% para empréstimos imobiliários comerciais reservados nos bancos dos EUA. Em outras palavras: um de cada 135 empréstimos cres processados por bancos dos EUA. UU tinha pelo menos um atraso no ano passado.

Por que N√£o os mutu√°rios pagam? H√° muitas raz√Ķes. Pode ser t√£o simples quanto os problemas financeiros pessoais, como se voc√™ estivesse em sua cabe√ßa ou sobre o alavancado. Com im√≥veis comerciais, pode ser confi√°vel que a maioria dos mutu√°rios ter√° os recursos para cobrir o d√©ficit em dinheiro em tais eventos (como evidenciado pela taxa de inadimpl√™ncia de 0,74%).

disse que, você não quer reter mais do que sua parcela justa dessas ofertas de 0,74%.

Para evitar isso, você deve executar uma diligência exaustiva no patrocinador imobiliário que controlará a entidade de empréstimos e o orçamento do projeto antes de assinar a linha pontilhada.

Como faço para avaliar o risco padrão?

Embora não haja uma maneira segura de proteger seu portfólio contra investimentos de empréstimos que acabarão em violação, existem vários passos que os investidores prudentes levam para se proteger. O primeiro e mais importante passo é tornar uma due diligence exaustiva.

Como ponto de partida, aqui est√£o alguns pontos importantes a serem considerados:

  • patroc√≠nio. Eu acredito neste plano de neg√≥cios e a capacidade do patrocinador para execut√°-lo habilmente? O patrocinador executou anteriormente esta estrat√©gia para este tipo de ativo? Ou neste mercado? Quantos anos de experi√™ncia o grupo de patroc√≠nio tem?
  • ativos f√≠sicos. Quando foi constru√≠da a propriedade? Quando foi renovado pela √ļltima vez? Quando foi o telhado, estacionamento, o elevador ou o sistema mec√Ęnico substitu√≠do pela √ļltima vez? Qual √© a probabilidade de que a propriedade precisa de gastos de capital curtos ou de longo prazo?
  • Influ√™ncia. A alavancagem pode variar de um empr√©stimo de 50% para um valor estabilizado (LTV) at√© 80% ou mais. Em alguns casos, pode at√© fazer sentido superar 80%. Mas em termos gerais, os projetos multifamiliares devem ser de 80% ou menos para o empr√©stimo principal, e outros ativos comerciais estabilizados devem ser 70% ou menos. A alavancagem excessiva pode levar √† delinq√ľ√™ncia, o que pode levar √† n√£o conformidade, o que pode resultar em uma encerramento.
  • Termos da d√≠vida. O patrocinador aproveita sua carteira neste projeto? Os termos da d√≠vida refletem os principais pontos fortes e fracos do projeto e do mutu√°rio? E √© o prazo do empr√©stimo apropriado? O risco de refinanciamento aumenta substancialmente se a d√≠vida expirar em um mercado que esteja enfraquecendo e o valor da propriedade caiu.
  • Os inquilinos v√£o terminar a bolsa se seus inquilinos se moverem ou n√£o pagarem a renda para for√ßas competitivas ou outras tend√™ncias imprevistas?
  • taxa de mai√ļscula. Qu√£o competitiva √© o mercado atual? As taxas de capitaliza√ß√£o (valores de propriedade em rela√ß√£o ao resultado operacional) est√£o vendo uma press√£o ascendente, ou seja, os valores de propriedade parecem ser diminuindo? As taxas de juros est√£o escondendo? Qu√£o informadas √© a taxa de fornecimento do limite de sa√≠da, ou seja, o objetivo do pre√ßo de venda? Esta suposi√ß√£o de pre√ßo de sa√≠da faz sentido?
  • mercado e localiza√ß√£o. O ciclo de mercado √© favor√°vel para o seu ativo? Al√©m disso, est√° localizado em um empreendido com tend√™ncias positivas de aluguel, ocupa√ß√£o, popula√ß√£o, demografia e crescimento do trabalho?
  • constru√ß√£o. Constru√ß√£o, uma nova melhoria de desenvolvimento ou valor para uma propriedade existente, tem o potencial de causar exagera√ß√£o ou atrasos? Se sim, como esse risco √© mitigar?
  • leasing. O patrocinador atribu√≠do o suficiente para as reservas da Comiss√£o de Marketing, melhoria do inquilino e / ou arrendamento para alugar a propriedade?

A lista tem como objetivo ser uma introdução, um glossário de qual pesquisa , mas não completo. Qualquer um desses tópicos mereceria uma publicação de si mesmo!

Perfis de risco por tipo de investimento

Dado o que sabemos sobre viola√ß√Ķes e violar taxas, que tipo de riscos estruturais o seu investimento implica ?

Existem três formas principais de investir em imóveis hoje:

  • crowdfunding – onde voc√™ compra uma pequena parte de um acordo, como atrav√©s de RealtyShares e outros sites de real Estate Crowdfunding.
  • investimento de fundos – ao investir no reit (ETF ou fundos m√ļtuos) ou atrav√©s de empresas menores semelhantes a reit (muitos dos locais de crowdfunding n√£o credenciados s√£o estruturados dessa maneira)
  • Propriedade Direta – onde voc√™ compra propriedades diretamente ou atrav√©s de uni√Ķes

Crowdfunding de estoques privados em projetos imobiliários permite que os investidores individuais coloque dinheiro em uma entidade legal (LLC) que investe em um real Projeto de propriedade ou fornece dinheiro para esse projeto. Em termos gerais, os sites de crowdfunding oferecem taxas mais baixas do que a maioria do reinado. Além disso, como é investimentos privados, o desempenho do investimento é relativamente menos correlacionado com o S & p 500 e outros indicadores do mercado líquido. Como tal, pode ser uma maneira atraente de diversificar seu portfólio, tanto pelo mercado geográfico, ativo quanto do tipo de investimento.

O fato de que h√° apenas uma propriedade ligada a um determinado investimento significa que h√° pouco Para que esse recurso caso o projeto tenha um desempenho menor. Dito isto, os valores padr√£o representam um perfil de risco menor aqui desde que a propriedade garante o empr√©stimo, atuando, bem como seguro. Al√©m disso, os leil√Ķes de encerramento s√£o uma op√ß√£o em caso de n√£o conformidade com o patrocinador ou o propriet√°rio.

Trusts de investimento imobili√°rio que est√£o listados no mercado de a√ß√Ķes (RIT) s√£o portf√≥lios administrados profissionalmente de propriedades diversificadas ; A maioria dos fundos investir em ativos comerciais, corporativos ou de aluguel. Embora seja relativamente f√°cil de com√©rcio por dentro e fora, o reit listado no mercado de a√ß√Ķes pode envolver um risco aumentado de volatilidade de curto prazo, porque seu desempenho √© relativamente mais correlacionado com o mercado de a√ß√Ķes. Se sai durante uma recess√£o (como muitos ser√£o tentados a fazer), seus retornos podem ser danificados.

O investimento de fundos oferece um perfil de risco diferente do investimento direto. Como um fundo √© uma cesta de propriedades e projetos, muitas vezes √© ainda ajustada a taxas de conformidade de coorte e desempenho geral do mercado. Mas oferece menos controle e personaliza√ß√£o, uma vez que os investidores n√£o podem selecionar quais projetos individuais gostariam de investir. Dito isto, esses tipos de investimento tamb√©m oferecem liquidez, o que significa que voc√™ pode negociar suas a√ß√Ķes depois de ter comprado.

propriedade direta é quando você tem propriedades individuais diretamente, você mesmo. Se você está interessado neste tipo de investimento, você pode esperar dedicar um tempo considerável aos seus investimentos imobiliários e ser muito prático e envolvido em cada detalhe dessas propriedades. Você tem controle total e pode ser tão conservador ou arriscado quanto quiser.

Esse tipo de responsabilidade pode ser atraente, mas é importante ser realista sobre o fato de que quando se trata de possuir uma propriedade, risco Principal é você. Você leu o mercado corretamente? Você construiu um plano de negócios alcançável? Você será capaz de ver isso?

O desconforto da administração diária da propriedade é uma grande razão pela qual muitos investidores preferem aproveitar o tempo e a experiência dos outros. Os investidores profissionais imobiliários nos mercados selecionados geralmente dedicam todas as suas carreiras à aprendizagem de um determinado mercado. O investimento imobiliário passivo dá a você a oportunidade de se beneficiar dessa experiência profissional ao fazer sua vida diária sem ser perturbado.

Como lidar com os valores padr√£o por tipo de investimento

O que acontece quando h√° valores padr√£o em diferentes tipos de ativos?

com im√≥veis financiados por crowdfunding, est√° investindo em uma nota ou um acordo de capital com o patrocinador. Se as coisas v√£o de acordo com o plano, isso depender√° da plataforma para fazer as coisas bem (ou mais correta quanto poss√≠vel) e, portanto, parte de sua devida dilig√™ncia deve ser sobre como a empresa planeja enfrentar essas situa√ß√Ķes inevit√°veis.

Com REIT, o fundo gerenciará os diferentes valores padrão e pesquisará um desempenho combinado que atenda às suas necessidades. Eles podem prometer 10% (como exemplo), mas isso pode incluir acordos nos quais obtêm 15% para ajudar a neutralizar esses acordos que podem ser violados (ou atrasados em pagamentos, etc.). Para você, é uma parte invisível do investimento e é refletida apenas nos rendimentos do próprio fundo.

Com a propriedade direta da propriedade, voc√™ √© o “patrocinador” (para usar termos financiados por crowdfunding), de modo que quando voc√™ n√£o paga, isso realmente depende de voc√™, ent√£o realmente n√£o est√° dentro o escopo desta publica√ß√£o.

No final, se o risco tolerante, o risco relutante ou em algum lugar no espectro, a diversificação do seu portfólio tem o potencial de aumentar seus retornos e imóveis são uma maneira poderosa de fazê-lo.

Com essas novas plataformas de crowdfunding, ainda é importante entender que o risco de não conformidade é uma preocupação séria. Não seja seduzido pelas promessas de retornos de dois dígitos, porque nem todos os acordos funcionarão. Saiba como os valores padrão serão tratados porque terão sucesso e querem saber qual plataforma está investindo será apoiada e não será escondida dessa inevitabilidade rara.

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