modul ├«n care ratele predeterminate afecteaz─â investi╚Ťia imobiliar─â

Cum ratele predeterminate afecteaz─â investi╚Ťiile imobiliare finan╚Ťate de Crowdfunding

Atunci când perechile platforme de împrumut precum Prosper și Clubul de creditare, oamenii s-au întors în nebunie de ei. A fost un nou bun de a investi și oamenii le analizează pentru a găsi un avantaj.

„Invest” privind ├«mprumuturile personale ne-garantate pare riscant , Dar a╚Öa cum este at├ót de nou, nimeni nu ╚Ötia exact ce risc. Nu a fost p├ón─â mai t├órziu c─â multe dintre aceste investi╚Ťii ar fi disponibile numai pentru investitorii acredita╚Ťi de ├«nalt─â calitate.

platformele ╚Öi actuarii lor ├«ncearc─â s─â proiecteze ratele de nerespectare ╚Öi s─â stabileasc─â pre╚Ťul creditelor ├«n consecin╚Ť─â … dar nimeni nu o ╚Ötie cu adev─ârat.

minim minim de influx, adesea de $ 5 sau $ 10, a ├«nsemnat c─â ar putea s─â-╚Öi distribuie Investi╚Ťii ├«n ├«mprumuturi multiple ╚Öi distribui╚Ťi riscul. 100 $ pe un ├«mprumut unui ├«mprumutat este mai volatil dec├ót ├«mprumuturile de 5 p├ón─â la 20 de debitori.

Problema a fost c─â ratele de ├«nc─âlcare a acestor ├«mprumuturi au fost doar presupuneri. ├Ämprumuturile personale sunt notoriu voluble. G├óndi╚Ťi-v─â: Dac─â lucrurile merg prost, v─â ve╚Ťi pl─âti factura de serviciu public, factura de card de credit, un ├«mprumut nerasculat al b─âncii dvs. sau un ├«mprumut care nu este garantat pe o platform─â de ├«mprumut de la egal la egal? R─âspunsul este destul de clar.

și atunci când ipotezele ratelor predeterminate nu sunt corecte, și lucrurile ies din control așa cum am văzut în 2007 și 2008 (mare recesiune), se întâmplă lucruri rele. În loc de valorile predeterminate de 5%, a văzut 10% + valori implicite.

Din fericire, nu mi sa permis s─â investesc ├«n aceste note ca un rezident al Maryland ╚Öi am pierdut distrac╚Ťia de a cre╚Öte ├«n cre╚Ötere ratele. ├Än zilele noastre, pot investi ├«n investi╚Ťiile imobiliare finan╚Ťate de Crowdfunding ╚Öi speran╚Ťa mea este c─â, prin ├«n╚Ťelegerea ratelor de ├«nc─âlcare, pute╚Ťi evita aceste pierderi poten╚Ťiale.

Din p─âcate, atunci c├ónd vine vorba de investi╚Ťii ├«n domeniul imobiliar, riscul de nerespectare este (literal) o parte a ecua╚Ťiei. Dar nu este ├«ntotdeauna cea mai distractiv─â tem─â de conversa╚Ťie. Are sens; La urma urmei, cine vrea s─â vorbeasc─â despre triste╚Ťe ╚Öi fatalitate atunci c├ónd faci bani este adev─âratul scop?

experien╚Ťele mele cu Crowdfunded Real Estate

pentru a pune acest articol în context și pentru a-l ajuta Pentru a vă informa cum mă gândeam la riscul de nerespectare (ceea ce consider cel mai important risc al acestor acorduri), am vrut să împărtășesc pe scurt modul în care sunt implicat.

├Än ceea ce prive╚Öte aceast─â scriere, am comis 15.000 de dolari la dou─â acorduri ├«n Realtyshares (care a ├«ncetat s─â accepte noi investitori ╚Öi s─â fac─â noi acorduri). Cu RealTyShares, investe╚Öte ├«n propriet─â╚Ťi individuale, nu sunt fonduri care cump─âr─â proprietatea. Nu pot s─â vorbesc despre detaliile fiec─ârui acord, aceasta se opune condi╚Ťiilor de serviciu ╚Öi nu este foarte relevant─â, dar primul a fost un acord comun de capital cu o reten╚Ťie de 5 ani. Al doilea este ├«nc─â deschis, de╚Öi m-am angajat la acord.

Primul acord a avut randamente trimestriale ├«n numerar ├«n conformitate cu Proiec╚Ťii, a╚Öa c─â sunt mul╚Ťumit de el, iar actualiz─ârile trimestriale au fost la timp ╚Öi complete. Este un spa╚Ťiu comercial de aproape 160.000 de metri p─âtra╚Ťi (un centru comercial este ceea ce am numim s─â creasc─â ├«n New York) ╚Öi s─â oferim toate detaliile pe care le-a╚Ťi putea g├óndi la dorin╚Ťa, inclusiv situa╚Ťiile financiare complete, bilan╚Ťurile ╚Öi situa╚Ťiile fluxului de numerar. M─â simt informat

Ce trebuie s─â ╚Öti╚Ťi despre riscul de neconformitate

F─âr─â profiluri de risc ajustate adecvat, pute╚Ťi ajunge s─â familiariza╚Ťi mai mult cu conceptul de ├«nc─âlcare a ceea ce a╚Ö dori ca. Lua╚Ťi aceast─â ocazie pentru a afla mai multe despre neconformitate ╚Öi cum s─â o evita╚Ťi.

├Än primul r├ónd, care este rata de prestabilire? Uneori numit „rata de ├«nc─âlcare a cohortei”, este procentul ├«mprumuturilor pe care l-au creditat ca pierderi dup─â mai multe pl─â╚Ťi ├«nt├órziate. Dup─â ce ├«mprumuturile au fost anulate, acestea sunt transferate ├«n general unei agen╚Ťii de colectare.├Än unele cazuri, poate fi aplicat─â o rat─â a dob├ónzii predeterminat─â ╚Öi aceasta este o rat─â mai mare a dob├ónzii care se aplic─â unui ├«mprumutat care nu a f─âcut o plat─â specific─â.

├Än timp ce companiile ╚Öi fondurile individuale, ├«n general, nu public─â ├«nc─âlcarea acestora Tarifele, Rezerva Federal─â informeaz─â c─â ├«n 2017 a existat o rat─â de delincven╚Ť─â de 0,74% pentru creditele comerciale imobiliare rezervate ├«n b─âncile americane. Cu alte cuvinte: una din 135 de ├«mprumuturi CRE procesat─â de b─ânci din SUA. UU a avut cel pu╚Ťin o plat─â ├«nt├órziat─â anul trecut.

De ce Nu pl─âti╚Ťi debitori? Exist─â o mul╚Ťime de motive. Ar putea fi la fel de simpl─â ca ╚Öi problemele financiare personale, ca ╚Öi cum a╚Ťi fi pe cap sau peste leveraged. Cu imobiliare comerciale, se poate avea ├«ncredere c─â majoritatea debitorilor vor avea resursele necesare pentru a acoperi deficitul de numerar la astfel de evenimente (dup─â cum reiese din rata de delincven╚Ť─â de 0,74 la sut─â).

a spus c─â, nu dori╚Ťi s─â p─âstra╚Ťi mai mult dec├ót cota dvs. echitabil─â din acele oferte de 0,74%.

Pentru a evita acest lucru, trebuie s─â efectua╚Ťi o diligen╚Ť─â exhaustiv─â ├«n sponsorul imobiliar care va controla entitatea de ├«mprumut ╚Öi bugetul proiectului ├«nainte de semnarea liniei punctate.

>

Cum pot evalua riscul implicit?

├«n timp ce nu exist─â o modalitate sigur─â de a v─â proteja portofoliul ├«mpotriva investi╚Ťiilor de ├«mprumut care vor ajunge la ├«nc─âlcare, exist─â mai multe pa╚Öi pe care investitorii ├«l iau pe prudent pentru a se proteja. Primul ╚Öi cel mai important pas este de a face o diligen╚Ť─â exhaustiv─â.

ca punct de plecare, iată câteva puncte importante care trebuie luate în considerare:

  • sponsorizare. Cred ├«n acest plan de afaceri ╚Öi ├«n abilitatea sponsorului de ao executa cu pricepere? Sponsorul a executat anterior aceast─â strategie pentru acest tip de activ? Sau pe aceast─â pia╚Ť─â? C├ó╚Ťi ani de experien╚Ť─â are grupul de sponsorizare?
  • active fizice. C├ónd a fost construit─â proprietatea? C├ónd a fost re├«nnoit─â pentru ultima oar─â? C├ónd a fost acoperi╚Öul, parcare, ascensorul sau sistemul mecanic ├«nlocuit pentru ultima oar─â? Care este probabilitatea ca proprietatea s─â aib─â nevoie de cheltuieli de capital scurte sau pe termen lung?
  • influen╚Ť─â. Leverage poate varia de la un ├«mprumut de 50% la o valoare stabilizat─â (LTV) p├ón─â la 80% sau mai mult. ├Än unele cazuri, poate chiar s─â aib─â sens s─â dep─â╚Öeasc─â 80%. Dar, ├«n termeni generali, proiectele multifamilie ar trebui s─â fie la 80% sau mai pu╚Ťin pentru ├«mprumutul principal, iar alte active comerciale stabilizate ar trebui s─â fie de 70% sau mai pu╚Ťin. Excesul de p├órghie poate duce la delincven╚Ť─â, care poate duce la nerespectarea, ceea ce poate duce la o blocare.
  • termeni de datorii. Sponsorul profit─â de portofelul s─âu ├«n acest proiect? Termenii datoriei reflect─â punctele forte ╚Öi punctele slabe ale proiectului ╚Öi debitorului? ╚śi este termenul de ├«mprumut corespunz─âtor? Riscul de refinan╚Ťare cre╚Öte substan╚Ťial ├«n cazul ├«n care datoria expir─â ├«ntr-o pia╚Ť─â care sl─âbe╚Öte ╚Öi valoarea propriet─â╚Ťii a sc─âzut.
  • chiria╚Öii se vor sf├ór╚Öi de╚Ťinerea sacului ├«n cazul ├«n care chiria╚Öii lor se mi╚Öc─â sau nu pl─âtesc chiria datorat─â la for╚Ťele competitive sau alte tendin╚Ťe neprev─âzute?
  • rata de capitalizare. C├ót de competitiv─â este pia╚Ťa actual─â? Ratele de capitalizare (valorile propriet─â╚Ťii ├«n leg─âtur─â cu venitul din exploatare) v─âd o presiune ascendent─â, adic─â valorile propriet─â╚Ťii par a fi sc─âdere? Ratele dob├ónzilor sunt alpinism? C├ót de informat este rata de alimentare a limitei de ie╚Öire, adic─â obiectivul pre╚Ťului de v├ónzare? Aceast─â presupunere a pre╚Ťurilor de ie╚Öire are sens?
  • pia╚Ť─â ╚Öi loca╚Ťie. Este ciclul de pia╚Ť─â favorabil pentru activul dvs.? ├Än plus, se afl─â ├«ntr-o ├«ntreprins─â cu tendin╚Ťe pozitive de ├«nchiriere, ocupa╚Ťie, popula╚Ťie, demografie ╚Öi cre╚Ötere de munc─â?
  • construc╚Ťie. Construc╚Ťia, fie o nou─â dezvoltare, fie ├«mbun─ât─â╚Ťiri de valoare pentru o proprietate existent─â, are poten╚Ťialul de a provoca suprapuneri sau ├«nt├órzieri? Dac─â da, cum se diminueaz─â acest risc?
  • leasing. Sponsorul atribuit suficient rezervelor comisiei de marketing, ├«mbun─ât─â╚Ťirea chiria╚Öului ╚Öi / sau a contractului de ├«nchiriere a propriet─â╚Ťii?

Lista urm─âre╚Öte s─â fie o introducere, un glosar al ceea ce c─âutare , dar nu complet. Oricare dintre aceste subiecte ar merita o publica╚Ťie cu privire la ele ├«nsele!

profiluri de risc pe tipul de investi╚Ťie

Av├ónd ├«n vedere ceea ce ╚Ötim despre ├«nc─âlc─âri ╚Öi rate de ├«nc─âlcare, ce fel de riscuri structurale implic─â investi╚Ťia dvs. investi╚Ťia dvs. ?

Exist─â trei forme principale de investi╚Ťii ├«n imobiliare ast─âzi:

  • crowdfunding – ├«n cazul ├«n care cump─âra╚Ťi o mic─â parte a unui acord, cum ar fi prin realtyshares ╚Öi alte site-uri reale Estate Cartingfunding.
  • Investi╚Ťii de fonduri – atunci c├ónd investesc ├«n reit (ETF sau fonduri mutuale) sau prin intermediul unor companii mai mici similare cu Reit (multe dintre site-urile de ├«ngrijire necondi╚Ťionate sunt structurate ├«n acest fel)
  • Proprietate direct─â – ├«n cazul ├«n care cump─âra╚Ťi propriet─â╚Ťi direct sau prin sindicate

Crowdfunding de ac╚Ťiuni private din proiectele imobiliare permite investitorilor individuali s─â pun─â bani ├«ntr-o entitate juridic─â (LLC) care investe╚Öte ├«ntr-un real proiectul imobiliar sau ofer─â bani proiectului respectiv. ├Än termeni generali, site-urile Crowdfunding ofer─â rate mai mici dec├ót cele mai multe reituri. ├Än plus, deoarece este investi╚Ťii private, performan╚Ťa investi╚Ťiei este relativ mai pu╚Ťin corelat─â cu s & p 500 ╚Öi al╚Ťi indicatori ai pie╚Ťei lichidelor. Ca atare, poate fi o modalitate atractiv─â de a-╚Öi diversifica portofoliul, at├ót prin pia╚Ťa geografic─â, activ─â, c├ót ╚Öi de tipul de investi╚Ťii.

faptul c─â exist─â o singur─â proprietate ata╚Öat─â unei anumite investi╚Ťii ├«nseamn─â c─â exist─â pu╚Ťin La ceea ce acest apel ├«n cazul ├«n care proiectul are o performan╚Ť─â mai mic─â. Acestea fiind spuse, valorile implicite reprezint─â un profil de risc mai mic aici, deoarece proprietatea asigur─â ├«mprumutul, ac╚Ťion├ónd, precum ╚Öi asigurarea. ├Än plus, licita╚Ťiile de blocare sunt o op╚Ťiune ├«n cazul nerespect─ârii sponsorului sau a proprietarului.

Trusturile de investi╚Ťii imobiliare care sunt enumerate pe pia╚Ťa de valori (REIT) sunt portofolii administrate profesional de propriet─â╚Ťi diversificate ; Majoritatea fondurilor investesc ├«n active comerciale, corporative sau de ├«nchiriere. De╚Öi este relativ u╚Öor de schimbat ├«n interiorul ╚Öi ├«n afara, reiturile enumerate pe pia╚Ťa bursier─â poate implica un risc crescut de volatilitate pe termen scurt, deoarece performan╚Ťa sa este relativ mai corelat─â cu pia╚Ťa bursier─â. Dac─â vine ├«n timpul unei recesiuni (a╚Öa cum mul╚Ťi vor fi tenta╚Ťi s─â fac─â), return─ârile lor pot fi deteriorate.

Investi╚Ťia fondurilor ofer─â un profil de risc diferit de investi╚Ťiile directe. Deoarece un fond este un co╚Ö de propriet─â╚Ťi ╚Öi proiecte, este adesea ajustat─â ├«n continuare la ratele de neconformitate a cohortei ╚Öi performan╚Ťei globale a pie╚Ťei. Dar ofer─â mai pu╚Ťin control ╚Öi personalizare, deoarece investitorii nu pot selecta care proiecte individuale ar dori s─â investeasc─â. Acestea fiind spuse, aceste tipuri de investi╚Ťii ofer─â, de asemenea, lichiditate, ceea ce ├«nseamn─â c─â pute╚Ťi negocia ac╚Ťiunile dvs. dup─â ce a╚Ťi achizi╚Ťionat.

Proprietatea direct─â este atunci c├ónd ave╚Ťi propriet─â╚Ťi individuale direct, singur. Dac─â sunte╚Ťi interesat de acest tip de investi╚Ťie, v─â pute╚Ťi a╚Ötepta s─â v─â dedica╚Ťi un timp considerabil investi╚Ťiilor imobiliare ╚Öi s─â fi╚Ťi foarte practic ╚Öi implica╚Ťi ├«n fiecare detaliu al acestor propriet─â╚Ťi. Ave╚Ťi control complet ╚Öi pute╚Ťi fi la fel de conservator sau riscant dup─â cum dori╚Ťi.

c─â tipul de responsabilitate poate fi atractiv, dar este important s─â fii realist cu privire la faptul c─â atunci c├ónd vine vorba de a de╚Ťine o proprietate, risc─â Main esti tu. A╚Ťi citit corect pia╚Ťa? A╚Ťi construit un plan de afaceri realizabil? Ve╚Ťi putea s─â-l vede╚Ťi?

Disconfortul administra╚Ťiei zilnice de proprietate este un motiv minunat pentru care mul╚Ťi investitori prefer─â s─â profite de timpul ╚Öi experien╚Ťa altora. Investitorii imobiliari profesioni╚Öti pe pie╚Ťele selectate ├«╚Öi dedic─â adesea ├«ntregul cariere la ├«nv─â╚Ťarea unei anumite pie╚Ťe. Investi╚Ťia imobiliar─â pasiv─â v─â ofer─â posibilitatea de a beneficia de acea experien╚Ť─â profesional─â ├«n timp ce face╚Ťi via╚Ťa dvs. de zi cu zi f─âr─â a fi deranjat─â.

Cum s─â se ocupe de valorile implicite pe tipul de investi╚Ťie

Ce se întâmplă atunci când există valori implicite în diferite tipuri de active?

cu imobiliare finan╚Ťate de Crowdfunding, investe╚Öte ├«ntr-o not─â sau un acord de capital cu sponsorul. Dac─â lucrurile merg ├«n conformitate cu planul, va depinde de platforma de a face lucrurile bine (sau cel mai corect posibil) ╚Öi, prin urmare, o parte din due diligen╚Ťa sa trebuie s─â fie pe modul ├«n care compania inten╚Ťioneaz─â s─â se confrunte cu aceste situa╚Ťii inevitabile.

cu reit, fondul va gestiona diferitele valori implicite ╚Öi va c─âuta o performan╚Ť─â combinat─â care ├«ndepline╚Öte nevoile dvs. Ace╚Ötia pot promite 10% (ca exemplu), dar care pot include acorduri ├«n care ob╚Ťin 15% pentru a contracara aceste acorduri care pot fi ├«nc─âlcate (sau ├«nt├órziate ├«n pl─â╚Ťi etc.). Pentru dvs., este o parte invizibil─â a investi╚Ťiei ╚Öi se reflect─â doar ├«n randamentele fondului ├«nsu╚Öi.

Cu proprietatea direct─â a propriet─â╚Ťii, sunte╚Ťi „sponsor” (pentru a utiliza termenii finan╚Ťa╚Ťi de Crowdfunding), astfel ├«nc├ót atunci c├ónd nu pl─âti╚Ťi, asta depinde ├«ntr-adev─âr de tine, a╚Öa c─â ├«ntr-adev─âr nu este ├«n─âuntru domeniul de aplicare al acestei publica╚Ťii.

├Än cele din urm─â, fie c─â este vorba de toleran╚Ť─â la risc, riscul de reticen╚Ť─â sau undeva ├«n spectru, diversificarea portofoliului s─âu are poten╚Ťialul de a-╚Öi cre╚Öte randamentele ╚Öi imobilul este o modalitate puternic─â de a face acest lucru.

Cu aceste noi platforme Crowdfunding, este ├«nc─â important s─â se ├«n╚Ťeleag─â c─â riscul de nerespectare este o preocupare serioas─â. Nu fi╚Ťi sedu╚Ťi de promisiunile de ├«ntoarcere din dou─â cifre, deoarece nu toate acordurile vor func╚Ťiona. Cunoa╚Öte╚Ťi modul ├«n care valorile implicite vor fi gestionate deoarece vor reu╚Öi ╚Öi vor s─â ╚Ötie ce platform─â va fi sus╚Ťinut─â ╚Öi nu va fi ascuns─â de aceast─â inevitabilitate rar─â.

Las─â un r─âspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *